房地产投资信托基金行业背景 - 房地产投资信托基金通过拥有各类物业或抵押贷款必须将至少90%的应税收入作为股息支付 成为投资者获取稳定收益的重要工具 [1] - 不同房地产投资信托基金存在差异化的风险回报特征 需根据具体业务模式进行评估 [2] Realty Income业务分析 - 公司拥有超过50年运营历史 持有15,600处物业资产 其中零售业态租金收入占比达80% 主要租户包括Dollar General和Home Depot等零售商 [4] - 通过筛选具有实体购物吸引力的租户维持高出租率 第二季度 occupancy rate 达到98.6% 且续租租金实现3.4%的增长 [5] - 连续30年实现年度股息增长 采用月度分红方式 且每年通常进行多次股息上调 [6] - 股息覆盖能力稳健 预计2024年调整后运营资金（FFO）每股达4.24-4.28美元 较当前年化股息3.23美元存在31%以上的安全边际 [7] - 当前股息收益率达5.4% 显著高于FTSE Nareit全权益房地产投资信托指数4%的行业平均水平 [9] Vici Properties业务特征 - 公司成立于2017年 运营历史较短 主要向游戏和娱乐企业出租物业 [10] - 业务模式具有周期性特征 租户经营业绩受经济周期影响显著 因消费者在个人财务状况紧张时会减少旅行消费 [10] 比较分析框架 - 需从业务模式稳定性（零售物业vs游戏娱乐物业）和运营历史（50年vs7年）等维度进行长期投资价值比较 [2][8][10]