政策调整核心内容 - 深圳12家银行机构宣布自9月12日起商业性个人住房贷款不再区分首套房与二套房类型[1][4] - 最终利率水平依据深圳市市场利率定价自律机制要求 并综合银行经营状况与客户风险状况确定[2] - 部分存量房贷客户已触发利率动态调整机制 此前被认定为二套房的贷款人可提交利率调整申请[3] 利率调整具体方案 - 二套房贷利率降低40个基点 首套住房和二套住房利率统一为3.05%[5] - 调整前利率为3.45% 调整后降至3.05% 月供额减少220元至4243元[6] - 以100万元贷款本金30年期等额本息计算 总还款成本减少8万元至153万元[6] 存量房贷调整机制 - 存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达30BP时可申请动态调整[8] - 调整规则要求存量利率加点幅度高于上季度新发放房贷平均加点幅度加30BP方可申请[8] - 2025年二季度新发放房贷利率均值3.09% 对应全国新发房贷利率平均加点值为-44BP[9] - 存量房贷利率加点值高于-14BP（-44BP+30BP）的借款人符合申请条件[9] 政策背景与市场影响 - 政策推动首套与二套房利率并轨 契合以改善型需求为主的市场新特点[11] - 北京等城市已推行类似措施 深圳政策符合区域协同逻辑[11] - 利率差距原约三四十个基点 对改善型需求具有积极意义但拉动效应有限[11] - 改善型需求更关键影响因素包括支付能力、置换意愿和产品竞争力[11][12]