文章核心观点 - 对Rithm Capital Corp (RITM) 与17家抵押贷款房地产投资信托(mREIT)同行进行比较分析 重点关注投资组合构成 杠杆率 对冲覆盖率 账面价值(BV) 经济回报和估值溢价/折价等指标 [1] - RITM在过去24个月实现20.97%的经济回报 在所有覆盖的mREIT中表现最佳 主要得益于其投资组合的独特构成和利率环境 [51] - RITM当前股价为12.62美元 较其2025年9月5日估计当前BV 12.95美元存在2.55%的折价 被认为略微低估 给予买入建议 [48][66][67] mREIT行业分类 - 固定利率机构mREIT: 收入主要来自投资固定利率机构抵押贷款支持证券(MBS) 包括AGNC ARR CHMI DX NLY ORC和TWO 这些公司通常在对冲利率上升风险时使用较高的对冲覆盖率 [5] - 混合型mREIT: 收入来自机构MBS 非机构MBS 其他证券化产品和非证券化抵押相关债务及股权投资 包括CIM EFC MFA MITT ADAM和RC 因涉及信用风险 其杠杆率通常低于机构mREIT [6] - 发起和服务商mREIT: 投资组合包括机构MBS 非机构MBS 信用风险转移(CRT) 其他抵押相关投资 非证券化债务投资和抵押服务权(MSR) 并且拥有直接发起抵押贷款的子公司 包括RITM和PMT [7] - 商业全贷款mREIT: 基本只投资于非证券化的商业全贷款 其底层抵押品为房地产 包括BXMT FBRT和GPMT 截至2025年6月30日 其投资组合98%以上为可变利率债务 因此不需要高对冲覆盖率 [8] RITM投资组合分析 - 截至2025年6月30日 RITM的投资组合构成: 20%固定利率机构MBS 0%可变利率机构MBS 36%抵押服务权(MSR)投资 44%非机构MBS和非MBS持有(主要为抵押相关住宅全贷款) [17] - RITM拥有多元化的运营子公司 包括Newrez(抵押贷款发起和服务) Sculptor Capital Management(SCU)(私募信贷投资) Genesis Capital(住宅过渡/过桥贷款) Rithm Property Trust(RPT)(商业房地产贷款)和Adoor(单户租赁投资) [25] - 其MSR子组合的未偿本金余额(UPB)从2024年3月31日的6480亿美元显著增长至2025年6月30日的8650亿美元 主要得益于对Specialized Loan Servicing LLC (SLS)的收购 [37] - 每笔贷款的服务成本从2022年的213美元净下降至2025年上半年的142美元 体现了其技术改进和运营协同效应 [37] 财务指标与同业比较 - RITM的资产负债表杠杆率为2.5倍 风险(总)杠杆率(包括表外净空头TBA MBS头寸)为0.9倍 低于同行PMT和整个mREIT行业的平均水平 [18][19][52] - 2025年第二季度 RITM的BV从12.39美元增长至12.71美元 季度增幅为2.58% 加上0.25美元的季度股息 其经济回报率为4.60% [20] - 截至2025年6月30日 RITM的对冲覆盖率为-44% 其衍生品策略旨在为利率下降环境做准备 包括利率互换 SOFR期货合约和美国国债净多头头寸 [43][46][47][53] - 与行业平均比较: 机构 混合型 发起和服务商 商业全贷款mREIT的过去24个月经济回报(损失)平均分别为-0.93% 1.66% 18.04%和-9.82% [51] 近期收购与战略举措 - RITM于2024年第二季度收购了SLS 立即推动了其UPB和盈利增长 [60] - 其全资子公司SCU截至2025年6月30日的管理资产(AUM)达360亿美元 投资于私募/公司信贷 资产支持融资 房地产信贷等多个领域 [32] - 2025年9月4日 RITM宣布达成最终协议 收购另类投资管理公司Crestline Management L.P. 后者管理资产约170亿美元 交易预计在2025年第四季度完成 [64] - 管理层可能分拆其抵押贷款发起/服务业务(包括Newrez/Caliber/Shellpoint) 以释放价值 此可能性已纳入其估值模型 [65] 估值与投资建议 - 基于2025年9月5日12.95美元的估计当前BV RITM的买入 持有 卖出建议区间为: 11.01-12.65美元=买入 12.66-14.24美元=持有 14.25美元或以上=卖出 [69] - 当前有2家mREIT被评为强力买入 6家被评为低估(买入) 4家被评为合理估值(持有) 5家被评为高估(卖出) 1家被评为显著高估(强力卖出) [73] - RITM因其多元化的业务模式和在多种利率环境下提供有吸引力风险调整回报的能力 被认为应较几乎所有mREIT同行享有估值溢价 [55][56]