文章核心观点 - 对Rithm Capital Corp (RITM) 与17家抵押贷款房地产投资信托(mREIT)同行进行比较分析 涵盖投资组合构成 杠杆率 对冲覆盖率 账面价值(BV) 经济回报和估值溢价/折价等关键指标 [1] - 分析显示RITM在过去24个月实现了20.97%的经济回报 在所有覆盖的mREIT中表现最佳 主要得益于其多元化的投资组合和在利率上升环境中的独特定位 [51] - RITM当前股价为12.62美元 较其截至2025年9月5日的估计当前BV 12.95美元存在2.55%的折价 因此被认为略微低估 给予买入评级 [48][66][67] mREIT行业分类 - 固定利率机构mREIT: 收入主要来自投资固定利率机构抵押贷款支持证券(MBS) 包括AGNC ARR CHMI DX NLY ORC和TWO 这些公司通常在对冲覆盖率较高 [5] - 混合型mREIT: 收入来自机构MBS 非机构MBS 其他证券化产品和非证券化抵押相关债务及股权投资的组合 包括CIM EFC MFA MITT ADAM和RC [6] - 发起和服务商mREIT: 投资组合包括机构MBS 非机构MBS 信用风险转移(CRT) 其他抵押相关投资 非证券化债务投资和MSR 并拥有直接发起抵押贷款的子公司 包括RITM和PMT [7] - 商业全贷款mREIT: 基本只投资于有房地产抵押担保的非证券化商业全贷款 包括BXMT FBRT和GPMT 这些公司投资组合中98%以上为可变利率债务 因此不需要高对冲覆盖率 [8] RITM投资组合分析 - 截至2025年6月30日 RITM的投资组合构成包括20%固定利率机构MBS 0%可变利率机构MBS 36%的抵押服务权(MSR)投资 以及44%的非机构MBS和非MBS持有(主要是抵押相关住宅全贷款) [17] - RITM拥有多元化的运营公司组合 包括抵押贷款发起和服务商Newrez 资产管理公司Sculptor Capital Management (SCU) 住宅过渡性贷款机构Genesis Capital 公开交易的mREIT Rithm Property Trust (RPT) 以及独户租赁(SFR)投资平台Adoor [25] - 其MSR子组合的未偿本金余额(UPB)从2024年3月31日的6480亿美元显著增加至2025年6月30日的8650亿美元 这主要得益于2024年第二季度对Specialized Loan Servicing LLC (SLS)的收购 [37] - 每笔贷款的服务成本从2022年的213美元净下降至2025年上半年的142美元 这得益于技术改进(实施Rezi AI)和运营协同效应 [37] RITM杠杆与对冲策略 - 截至2025年6月30日 RITM的表内杠杆率为2.5倍 而包括表外净空头TBA MBS头寸的风险(总)杠杆率为0.9倍 与2025年3月31日相比略有下降 [18][19] - 其风险(总)追索权杠杆率明显低于本分析中的另一个发起服务商mREIT同行PMT [19] - 截至2025年6月30日 RITM的对冲覆盖率为-44% 其衍生品组合包括利率互换(名义价值47.95亿美元) SOFR期货合约(名义价值33.35亿美元)和净多头美国国债(12.57亿美元) 其策略倾向于较低的抵押贷款利率/美国国债收益率 [40][43][47] 财务表现与估值 - RITM的每股BV从2025年第一季度的12.39美元增长至2025年第二季度的12.71美元 季度增长2.58% 加上0.25美元的季度股息 第二季度经济回报率为4.60% [20] - 与几乎所有其他mREIT同行不同 RITM在过去3年多利率净上升的背景下实现了BV增长 [21] - 截至2025年9月5日 其股价为12.62美元 相对于估计的当前BV 12.95美元存在2.55%的折价 当前价格目标为每股14.25美元 [48][69] 同业比较 - 在覆盖的mREIT中 机构 混合型 发起服务商和商业全贷款类别的过去24个月平均经济回报(损失)分别为-0.93% 1.66% 18.04%和-9.82% RITM以20.97%的回报率成为表现最佳者 [51] - RITM的风险(总)杠杆率低于发起服务商子行业和更广泛的mREIT行业平均水平 [52] - 其当前估值折扣与PMT相比吸引力稍逊 但分析认为RITM应享有相对于几乎所有mREIT同行(包括PMT)的估值溢价 [54][55] 近期发展与战略 - RITM于2024年第二季度完成了对SLS的收购 立即推动了UPB和盈利增长 [60] - 公司于2025年9月4日宣布达成明确协议 收购另类投资管理公司Crestline Management L.P. 后者管理资产约170亿美元 该收购预计于2025年第四季度完成 [64] - 管理层可能分拆其抵押贷款发起/服务业务(包括Newrez/Caliber/Shellpoint) 以解锁价值 此可能性已纳入其估值模型 [65] - 2025年7月22日 RITM宣布与一家机构投资者建立"战略融资伙伴关系" 通过Genesis立即提供高达5亿美元的住宅过渡性贷款融资 未来有潜力收购高达15亿美元的贷款/投资 [63]