核心观点 - 光大证券下调中国海外发展2025-2027年归母净利润预测至138.6/139.5/140.4亿元（原预测168.7/187.2/207.9亿元），维持"买入"评级，主要因销售下滑、毛利率承压及商业扩张需时间[1] - 公司通过以价换量策略加速去化，2025年1-8月销售均价同比下降16.3%至2.25万元/平方米，但销售金额1503亿元仍稳居行业前列[2] - 财务稳健性突出，2025年上半年平均融资成本2.9%为行业最低，净借贷比例28.4%，持有现金1089.6亿元[4] 销售表现 - 2025年8月合约销售金额183.3亿元（同比-0.7%），销售面积88.9万平方米（同比+27.7%）[1] - 2025年1-8月合约销售金额1503.3亿元（同比-16.5%），销售面积666.9万平方米（同比-0.2%）[1] - 销售均价2.25万元/平方米（2024年同期下降16.3%），反映以价换量策略[2] 财务业绩 - 2025年上半年营业收入832.2亿元（同比-4.27%），房地产开发结算779.6亿元（同比-4.97%）[2] - 归母净利润86.0亿元（同比-16.6%），综合毛利率17.4%（2024年同期22.1%）[2] - 销售费用率2.5%（2024年同期2.4%），管理费用率1.3%（2024年同期1.5%）[2] 商业运营 - 2025年上半年商业物业收入35.4亿元，其中写字楼17.0亿元、购物中心11.7亿元、长租公寓1.6亿元、酒店及其他5.1亿元[3] - 写字楼续租率76.9%，购物中心成熟项目（开业3年以上）出租率96.2%，客流量同比提升11.0%[3] - 首单商业REITs已获深交所受理，推动全周期资产管理平台建设[3] 财务状况 - 截至2025年6月30日总借贷2274.5亿元（较2024年末减少141.2亿元），现金1089.6亿元[4] - 资产负债率53.7%，净借贷比率28.4%，2025年上半年利息支出减少12.1亿元[4] - 平均融资成本2.9%维持行业最低区间，经营性现金流保持净流入[4] 战略优势 - 开发品牌优势显著，率先推出"中海好房子LivingOS系统"引领行业标准[2] - 核心土储充裕，信用优势明显，龙头地位稳固[1][4]