政策调整内容 - 深圳分区优化商品住房购买政策 罗湖和宝安西乡街道移出核心限购区 深户或连续1年社保/个税的非深户在罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明购房不限套数 非深户限购2套 [1] - 放宽企事业单位购房资格 在福田、南山和宝安新安街道购房需满足设立年限满1年、累计缴税100万元、员工10名及以上 其他区域不再审核购房资格 [1] - 个人住房信贷政策优化 不再区分首套和二套住房利率 首套和二套房利率均调整为3.05% 较原二套房利率3.45%下降40个基点 [7] 市场即时反应 - 新政发布后非核心区楼盘和中介迅速行动 龙岗区远洋天萃称"外地客户连转3套" 观澜鸿荣源楼盘回收1%折扣 [2] - 前海楼盘新政当晚报备73批客户 次日单项目接待超10批客户 鸿荣源珈誉府出现客户"砸金蛋"成交现象 [8] - 中介连夜向潜在客户推送政策要点 外地客户因名额限制解除而迅速成交 典型案例为罗湖区域订房 [7] 市场背景数据 - 8月深圳新房市场预售网签1352套商品房 环比下降13.4% 住宅网签1248套环比降13.4% 豪宅网签101套环比降7.9% [11] - 截至8月末新房住宅存量336.1万平方米 去化时间约9.77个月 二手住宅过户4175套环比下滑10.3% 过户面积41.4万平方米环比降11.2% [11] 行业参与者观点 - 政策可释放看好未来需求 吸引外地购买力 珠三角或广东其他城市及内地人群可能前来购房 [8] - 部分从业者持审慎态度 认为即使全面解除限购也不会导致市场大起大落 但能有效改善预期 [13] - 已解除限购区域如坪山、龙岗的项目暂未明显感受政策效力 来访量与平时相近 成交带动作用有限 [13] 政策效果预期 - 政策出台可提升市场信心 加快开发商推盘节奏和客户入市意愿 刺激需求释放 [14] - 分区调控保持核心区门槛防止炒房 非核心区放开意在吸引外地客户并加快去库存 [14] - 新政力度相对温和 短期可能催化成交上扬 但"金九银十"期间市场能否好转仍需观察 [6][15]