行业核心观点 - 房地产市场已彻底告别普涨时代 进入优质优价和劣质劣价的分化阶段[30][39] - 王健林三年前提出的深度调整期预言完全应验 闭眼买房赚钱时代结束[1][38] 二手房市场供需 - 全国二手房挂牌量达753万套创历史新高 但成交量同比下降15%[3] - 市场呈现挂牌多成交少困境 房源滞销数月且需降价才能促成交易[5] 开发商经营状况 - 商品房库存达7.6亿平方米 2025年到期债务5257亿元[7] - 开发商促销力度加大 三四线城市转向老年公寓产品定位[7][8] 房贷与居民购房意愿 - 房贷利率从5%降至3%历史低点 但居民购房热情不足[10] - 居民杠杆率达62%警戒线 35岁以上租房者占比升至35%[12] 区域市场分化表现 - 一线城市核心区优质房源价格坚挺 县城房价从8000元/平米跌至5000元[13] - 城市分化持续加剧 核心区域与非核心区域呈现冰火两重天[14][16] 核心区域支撑因素 - 优质教育医疗交通资源形成稀缺性支撑 带学区近地铁房源维持稳定成交[18][20] - 长三角珠三角核心城市有产业和人口双重托底 房价抗波动能力强[20] 非核心区域市场问题 - 人口流失导致购房需求萎缩 缺乏高薪产业支撑[22][24] - 配套不全交通不便等问题突出 市场话语权转向买方[24] 政策效果差异 - 房贷利率下降和限购优化政策效果集中在核心区域[26] - 非核心区域即便政策放宽也难以带动购房热情[26] 开发商区域表现对比 - 核心区域新项目依靠资源优势维持去化 非核心区域项目大幅降价仍面临库存高压[28] 投资策略建议 - 建议重点关注核心区域带优质学区近地铁的房源[32] - 建议预留24个月房贷作为应急资金 避免断供风险[32] - 卖房者需合理定价并可简单翻新提升房源吸引力[34] - 建议跟踪二手房挂牌量成交量变化及人口流动数据[36]