政策调整内容 - 深圳分区优化商品住房购买政策 罗湖和宝安西乡街道移出核心限购区 深户或连续1年社保/个税的非深户在罗湖 宝安（不含新安街道） 龙岗 龙华 坪山 光明购房不限套数 非深户限购2套 [1] - 放宽企事业单位购房资格 在福田 南山和宝安新安街道购房需满足设立满1年 累计纳税100万元 员工10人及以上条件 其他区域不再审核资格 [1] - 取消首套与二套住房利率区分 首套和二套房利率均调整为3.05% 较原二套房利率3.45%下降40基点 以800万元住宅贷款30年等额本息计算 总利息节省51万元 [3] 市场即时反应 - 新政发布后非核心区楼盘和中介迅速行动 龙岗远洋天萃出现外地客户连转3套 鸿荣源观澜楼盘回收1%折扣 [2] - 中介连夜向潜在客户推送政策要点 带看范围扩大 深圳贝壳研究院分享外地客户因名额放宽立即在罗湖订房案例 [4] - 前海楼盘新政当晚报备73批客户 次日单项目接待超10批客户 鸿荣源珈誉府出现客户砸金蛋成交现象 [4] 市场背景与数据 - 8月深圳新房市场网签1352套商品房环比降13.4% 住宅网签1248套环比降13.4% 豪宅网签101套环比降7.9% [7] - 截至8月末新房住宅存量336.1万平方米 按过去一年平均成交量计算去化时间约9.77个月 [7] - 8月二手住宅过户4175套环比下滑10.3% 过户面积41.4万平方米环比下滑11.2% [7] 行业观点与分析 - 政策释放看好未来需求信号 部分人群认为价格已触底 同时吸引外地购买力 珠三角或广东其他城市及内地人群可能前来购房 [5][6] - 政策分区调控逐步放开 核心区保持门槛防炒房 非核心区基本放开意在吸引外地客户增加有效需求并加快去库存稳价格 [8] - 房企人士认为政策力度较大但未超预期 全面解除限购也不会导致市场大起大落 但能有效改善预期 [7] - 部分已解除限购区域如坪山项目因主打刚需客户 新政影响尚待观察 龙岗项目来访量与平时周末相当 [7] 政策效果预期 - 政策可提升市场信心 加快开发商推盘节奏和客户入市意愿 刺激需求释放 [8] - 短期市场必然在新政催化下成交上扬 但传统金九银十能否好转仍待观察 [5][9]