房贷利率下调预期 - 多家中小银行下调人民币存款利率10-20个基点 缓解净息差下行压力[3][4][5] - 国有六大行活期存款利率降至0.05% 三年期和五年期存款利率分别降至1.25%和1.30%[6][7] - 银行存款利率下调为降低贷款利率打开空间 银行负债端支出缩减[9] 京沪房贷利率调整 - 北京首套房贷款利率最低降至3.05% 处于历史低谷期[9] - 上海首套房商贷利率为3.05% 二套房利率在3.25-3.45%之间[10][11] - 超20家银行调整二套房房贷利率 符合条件的存量房贷利率也可调整[10] 货币政策信号 - 央行开展6160亿7天逆回购操作 实现净投放4975亿[18] - 央行开展10000亿元买断式逆回购操作 期限为91天[19] - 1年期LPR从3.1%降至3.0% 5年期以上LPR从3.6%降至3.5%[14] 房地产市场表现 - 全国百强房企单月销售操盘金额约2070.4亿 环比下降1.9% 同比下降17.6%[21] - 1-8月全国30城累计成交面积7869万㎡ 同比下降3%[21] - 一线城市8月份成交面积125万㎡ 环同比分别下降20%和26%[21] 二三线城市市场分化 - 杭州 宁波 武汉 合肥等核心城市成交规模同环比增长[22] - 二三线城市合计成交规模环比下降11% 同比下降16%[22] - 一线城市环同比跌幅超过二三线城市 观望情绪浓厚[22] 政策应对措施 - 8月份全国至少有26座城市出台稳市场政策 涉及公积金 购房补贴等领域[23] - 政府回购存量商品房转保障之用 快速消化库存稳定市场预期[61][62] - 鼓励以旧换新 从营销手段升级为系统工程[64] 居民消费与债务压力 - 前7月消费持续低位徘徊 居民负债压力影响消费意愿[28] - 降息降准可减轻居民债务负担 释放消费潜力[29] - 债务压力压制消费端增量 影响企业端和居民端借贷[30][31] 国际货币政策环境 - 鲍威尔强调劳动力市场风险 新增非农就业人数持续放缓[35][36] - 市场预期美联储降息 讨论重心转向降息幅度[37] - 英国央行降息25个基点至4% 澳大利亚央行降息25个基点至3.6%[39] 政策优化建议 - 全链条降低住房交易成本 包括增值税 契税 个税和中介佣金[44][48][51] - 引入固定费率或官方交易平台 降低中介费用[51] - 有效降低各层次市场库存 重点关注去化周期和流速[53][55]