政策内容 - 上海市六部门8月25日印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》包含调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等6项举措 [1] - 优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制不再区分首套住房和二套住房 [6] - 目前上海商业性房贷首套最低利率3.05% 二套最低利率3.09% [6] 新房市场表现 - 新政后上海重点项目来访量相比新政前增速超40% 重点项目认购量增速超120% [3] - 部分项目单日成交套数超过10套 部分项目交易量翻倍 [3] - 至少有两个项目开盘售罄且单个项目交易套数均超160套 [3] - 外环外某新房项目去化率接近90% 工作日每天超50组客户来访 周末看房量至少翻一倍 [2] - 公积金可用作首付款政策推动刚需客群加速入市 [3] 二手房市场表现 - 8月30日上海二手房单日网签1103套创近3个月新高 [4] - 8月二手房成交超1.99万套同比增长约12% 环比增长3.44% [4] - 外环外二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [5] - 部分业主提价3%-5%以顺应市场变化 [5] - 中介门店咨询量和带看量增长五成左右 周末两天人均带看超10组 [4] 市场需求特征 - 刚需客户更加积极 预算300万元左右家庭外环外小户型受到青睐 [4] - 改善型客户更谨慎倾向于多比较 [4] - 刚需项目95%以上需要银行按揭贷款 高端项目对银行按揭贷款利率依赖度超50% [6] 政策效果分析 - 取消外环外购房套数限制激活潜在需求 [2] - 以100万元贷款本金为例每月按揭贷款成本减少200多元 30年累计可达8万元左右 [6] - 政策有效降低改善型住房需求房贷成本 减少银行提前还款现象 [7] - 政策有效增强市场参与者信心 扭转此前数月下跌局面 [4] 市场展望 - 随着传统"金九银十"旺季到来市场活跃度有望进一步提振 [1] - 预计带来"量提振、价更稳"的市场行情 [1][7] - 房企在核心城市将加快推盘节奏 市场活跃度有望迎来阶段性回升 [7] - 开发商和房东信心明显增加 价格层面更趋坚挺 [7]