政策核心内容 - 上海六部门于8月25日印发房地产新政"沪六条" 包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等6项举措 自8月26日起施行 [1] 新房市场反应 - 新政后新房项目咨询量与签约量同步走高 外环外某项目工作日每天超50组客户来访 周末看房量至少翻倍 [4] - 外环外取消购房套数限制激活潜在需求 部分项目认购率此前不及预期 预计将加速去化 [4] - 单价约600万元项目以家庭为单位看房客增多 优质楼盘去化率接近90%并释放即将售罄信号 [2][4] - 新政后首个周末上海重点项目来访量增速超40% 认购量增速超120% 部分项目单日成交超10套 至少两个项目开盘售罄且单项目交易超160套 [8] 二手房市场反应 - 8月30日上海二手房单日网签1103套创近3个月峰值 8月成交超1.99万套同比增长约12% 环比增长3.44% [9] - 中介门店咨询量和带看量增长五成 周末人均带看超10组 外环外二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [9][10] - 部分业主提价3%-5%迎合市场 但二手房挂牌量充裕使议价空间宽松 成交表现滞后于带看量激增 [9][10] - 预算300万左右刚需家庭青睐外环外小户型 改善型客户决策更谨慎且周期延长 [4][9] 信贷政策影响 - 取消首套与二套住房贷款利率区分 首套和二套最低利率分别为3.05%和3.09% 显著降低改善型需求房贷成本 [11] - 以100万贷款本金计算 每月按揭成本减少200多元 30年累计减少约8万元 减轻购房者还贷压力并减少银行提前还款现象 [11][12] - 刚需项目95%以上依赖银行按揭 多套房产家庭的高端项目按揭依赖度超50% 利率统一促进改善需求释放 [11] 市场展望 - 结合"金九银十"传统旺季 市场活跃度有望进一步提振 呈现"量提振、价更稳"行情 [1][12] - 房企预计在核心城市加快推盘节奏 市场分化现象延续但阶段性回升可期 [12] - 政策基本调整到位 短期内预计无大幅变动 存量房贷利率调整取决于经济环境及LPR走势 [12]