文章核心观点 - 文章围绕房地产交易中的“跳单”行为展开 通过多个法院判例阐述了“跳单”的认定标准和法律依据 [1][2][3][4][5] - 核心法律依据为《中华人民共和国民法典》第九百六十五条 判定“跳单”需满足接受服务、利用服务、绕开中介签约三个要件 [12][13] - 判断是否构成“跳单”的关键在于委托人是否“实质性利用了中介提供的服务” 特别是交易机会或媒介服务 [5][12][13] 法律认定标准与要件 - 构成“跳单”需满足三要件：接受中介人服务、利用中介人提供的交易机会或媒介服务、绕开中介人直接订立合同 [5][12][13] - 核心判断标准是是否“实质性利用了中介提供的服务” 若房源非独家且通过其他正当途径获得相同信息 则不构成“跳单” [5] - 即使未签订书面中介合同 但中介方通过提供房源、带看房屋等服务 双方中介合同关系亦可成立 [2] 典型案例分析 - 四川江油案例：买方李某通过中介看房后 绕开中介以16.6万元直接与房主成交（中介挂牌价18万元） 法院认定构成“跳单” 酌定支付中介费1660元 [1][2] - 北京办公室租赁案例：委托人通过甲中介看房并磋商后 通过乙中介以更高租金成交 法院认为房源非独家且服务未达实质议价阶段 不构成“跳单” [4][5] - 辽宁鞍山案例：委托人安某通过A中介议价至41.8万元后 通过B中介以相同价格成交 法院认定A中介提供了实质性服务 需支付报酬 [8][9][10] - 广州别墅交易案例：中介与卖方签独家包销合同并带看后 买卖双方在包销期满后以930万元低价私下成交 法院认定构成恶意“跳单” 判决支付中介费11万元 [11] 中介行业实务与证据保留 - 对于非独家房源 中介可通过拍照、录像、微信聊天记录、《看房确认书》、价格磋商记录等方式保留服务证据 [12] - 服务范围包括提供房源信息、带看房屋、协助商谈价格、过户等 服务深度影响中介费的计算 [2][12]