核心观点 - 房地产行业将进入长期调整阶段 2025年后房价可能每年下跌5-10%并持续三到五年 市场洗牌加速 [1] - 行业调整周期参考日本90年代房地产泡沫破灭后的长期低迷模式 [2] - 市场呈现分化态势：核心区域资产保持韧性 非核心区域价格大幅下跌且去化困难 [4][6] - 房企生存策略分化为两类：低负债高现金流模式和高品质高溢价模式 [7] - 政策导向以稳为主 通过专项债收购存量房 利率下调至历史低点 但限购松绑未刺激成交量 [8] - 购房决策应关注月供租金比不超过1.3倍 优先选择具备地铁/学区/产业配套的"三全"区域 [8][9] - 三类高风险资产需规避：三四线远郊盘 小开发商期房 商业过剩区域商铺 [10] 市场表现 - 南京某楼盘推出首付5万元优惠但捆绑20年装修贷款 [4] - 深圳光明区新房通过赠送车位变相降价15% [4] - 郑州郊区房价从每平方米1.2万元跌至5000元仍无人问津 [4] - 北京海淀学区房7月微涨0.4% 上海内环房产咨询量增30% [4] - 北方三四线新区楼盘亮灯率不足30% 城投收购价仅为楼面价一半 [6] - 合肥公寓挂牌半年降价四次 威海乳山海景房五折抛售年看房量不足10组 [10] 企业状况 - 2023年TOP50房企中32家出现债务违约 [7] - 预计2025年百强房企总负债将超过3万亿元 [7] - 杭州知名开发商资金链断裂 三个高端项目停工 [7] - 万科净负债率控制在28.3% 持有现金1200亿元 [1][7] - 绿城通过提升产品品质实现比周边项目贵15%仍快速售罄 [7] 政策环境 - 广州增城和深圳坪山限购松绑后成交量下降12% [8] - 专项债4800亿元用于收购存量房 [8] - 浙江试点国企接盘烂尾楼改保障性租赁住房 [8] - 房贷利率降至3.25%历史低点 [8] 投资指标 - 月供与租金比应不高于1.3倍 北京回龙观次新房单价跌破5.5万元但月租达8000元 [8] - "三全区域"指同时具备地铁 学区 产业配套的区域 上海前滩新房开盘即售罄 [9] - 三四线远郊盘去化周期超20个月 商业街区商铺空置率达40% [10]