市场整体表现 - C-REITs市场自上市以来板块平均涨幅达30.53% [2] - 租赁住房类和消费类REITs溢价率超50% [2] - 产业园区板块环比仅微涨0.41% [2] 产业园区板块弱势表现 - 上周产业园板块下跌0.64% [2] - 19只产业园REITs中仅5只上涨 [2] - 中金湖北科投光谷REIT单周跌幅达3.65% [2] 项目运营指标恶化 - 中金湖北科投光谷REIT整体出租率72.66%（同比下降17.28个百分点） [3] - 项目平均租金降至59.90元/平方米/月（同比下降3.73%） [3] - 建信中关村REIT二季度净利润为-497万元 [3] 租金与出租率双降 - 建信中关村REIT平均月末租金同比下降14.74% [4] - 出租率同比下降5.35% [4] - 基础设施项目营业收入同比下降17.81% [4] 行业供需失衡 - 产业园新增供给冲击持续存在 [5] - 企业租赁需求未明显回升 [5] - 区域竞争加剧导致价格战激烈 [4][5] 中长期改善预期 - 2024年上海产业园区新增供应约330万平方米 [7] - 2025-2026年新增供应预计降至250万/190万平方米 [7] - 产业园区租金有望企稳并进入上行通道 [7] 行业转型方向 - 产业园区从开发向科技产业投资控股转型 [8] - 发展重点转向精细化园区管理与产业生态构建 [8] - 通过政府合作提升园区品牌吸引力 [8] 运营风险传导机制 - 底层资产运营波动直接传导至基金收益预期 [6] - 租金下滑与租户流失引发二级市场价格波动 [6] - 部分一线城市项目仍保持经营韧性 [7]