地块成交信息 - 招商蛇口+华润置地联合体以总价86.4亿元竞得深圳宝安区新安街道A002-0108宗地 [2] - 成交楼面价达5.96万元/平方米，溢价率34.81%，刷新宝安中心板块楼面价纪录 [2][3] - 地块规划建筑面积14.5万平方米，容积率3.41，用地性质为纯住宅用地 [3][5] 地块区位价值 - 地块位于宝安中心区核心位置，距离海岸线仅300米，毗邻欢乐港湾景区及前海自贸区 [4] - 周边文旅地标年均客流量超千万，西侧邻近建设中的腾讯全球总部 [4] - 周边二手房成交单价达12万-15万元/平方米（鸿荣源熙龙湾、壹方中心玖誉等项目） [8] 规划调整关键点 - 原规划商业及酒店占比51%导致流拍，调整后住宅占比提升至86.2%，起拍价从86.27亿元降至64.09亿元 [4][5] - 土地面积缩减5000平方米，整体容积率从5.7降至3.7，剔除纯商业属性 [5] - 保留1.84万平方米社区配套商业，开发门槛显著降低 [5][7] 土拍市场特点 - 地块无商品房限价、无配建义务、不受"70/90政策"限制，体现深圳土拍"三无"特点 [7] - 2023年深圳已挂牌9宗宅地，成功出让4宗，供应量较2022年（全年成交6宗）明显增加 [8] - 头部房企对核心区稀缺宅地竞争激烈，187轮竞价反映长期看好深圳西部价值 [2][7] 开发约束条件 - 需承诺"交房即发证"，1年内开工、4年内竣工 [7] - 建筑限高要求：沿海澜路首排≤40米，沿金科路首排≤100米 [7] - 需专项开展噪声影响分析（邻近广深沿江高速）并预留防治资金 [7]