地块交易概况 - 深圳宝中南街坊地块（宗地号A002-0108）以86.4亿元成交，由招商蛇口与华润置地联合体竞得，经历187轮竞价 [1] - 地块土地面积42521.94㎡，规划建筑面积145000㎡，容积率≤3.4，挂牌起始价64.09亿元，溢价22.31亿元，溢价率34.8%，楼面地价59586元/㎡创宝中住宅用地单价纪录 [3] - 该地块为深圳2023年出让的宅地中面积最大、起拍价最高的地块 [6] 地块规划与政策调整 - 土地用途为二类居住用地，住宅可分割转让125000㎡，社区商业限整体转让18350㎡，无商品房限价、无配建要求、户型不受"70/90政策"限制 [3] - 开发需满足航空限高（沿海澜路≤40米、沿滨江大道≤100米），承诺"交房即发证"及1年开工4年竣工时限 [3] - 地块曾于2023年4月流拍，7月调整后容积率从5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，剔除商业配套使居住属性更纯粹 [3] 区位价值与市场影响 - 地块为宝中近五年首个纯居住用地，距海岸线300米，稀缺海景资源叠加核心商务区区位吸引多家国央房企 [4] - 周边二手房挂牌均价13.4万元/㎡，成交均价11万元/㎡，毗邻熙龙湾、鸿荣源・壹方中心・玖誉等标杆楼盘 [6] - 招商蛇口此前以84180元/㎡楼面价竞得前海宅地（溢价率86.1%），反映深圳核心区土地稀缺性推高溢价率的趋势 [6] 行业竞争格局 - 招商蛇口与华润置地联合开发模式体现头部房企通过"联合体+专业化"应对核心区土地竞争 [6] - 地块高溢价表明房企对深圳核心资产的长期看好，预示核心区土地价值将持续攀升 [6] - 此次交易将推动宝中高端住宅市场格局重塑，为片区打造新居住标杆 [7]