住房消费与统计方法 - 住房消费是人生最大且离不开的消费 但当前统计方法低估其贡献 例如深圳试点测算住房"影子租金"相当于GDP的7%-8% [2][4] - 实物消费产能过剩 服务性消费如医疗、康养、娱乐、旅游等领域仍有发展空间 将成为支撑消费增长的重要领域 [4] 房地产发展模式 - 新模式核心是均衡发展 关键问题在于房屋建设的地理分布而非是否建设 [5] - 城市结构失衡导致房价问题 人口过度向超大城市聚集因优质资源集中 需通过补短板、调整城市结构、市场与保障体系协调及建立供求自我调节机制实现均衡 [7] 消费趋势与房地产周期 - 消费长期趋势与人口、房地产周期相关 人口出生率下降难逆转 房地产趋势短期难改变 需转向市场主导的消费型经济 [10] - 周期性消费下行可通过政策干预缓解 例如提高生育补贴至1000元/月 一线城市房价坚挺 低线城市价格下降约50%且未结束 [10] 科技创新与需求创造 - 科技可跳过传统发展阶段直接创造新需求 例如中国跳过固定电话阶段直接普及手机 [11][13] - 低空经济、AI等新技术能重新平衡供需并提升需求 因消费者愿意为新事物付费 [13] 房企转型与优势利用 - 房企需认清自身优势并利用科技盘活固定资产 例如通过城市更新、科技建设实现市场化资源配置 [15] - 转型成功案例需先天资源优势 如华侨城之于文旅地产 京东之于产业园区 非房企可比 [15] 行业格局与增量存量优化 - 未来格局概括为"增量变精、存量优化" 土地供给需缩量重质 开发商需提质增效 [16][18] - 城市更新涵盖住宅与非住宅领域 如老旧街区改造、商场改造、文旅地产等 是开发商新机会 运营服务需切合消费需求如商业地产与养老产业 [18]