北京楼市新政初期影响 - 五环外多个楼盘单日到访客户超百组 客流显著增长 [2] - 新政首个周末成交未爆发式增长但企稳迹象明显 [2] - 北五环海淀 昌平等板块成交有望月度同环比跃升几十个百分点 [8] 沪深政策预期与潜在工具 - 深圳可能推动限购退场 核心区社保要求缩至半年 非核心区彻底放开 [3] - 深圳或降低未满2年住房5%增值税 推动商业贷款利率向2.6%公积金利率靠拢 [3] - 上海深圳可能优化远郊限购 如上海外环外 深圳关外区域 [4] - 深圳房票制度通过拆迁补偿转化购房代金券 加速城中村改造并引导资金流入商品房库存 [4] - 深圳试点多子女家庭可购第三套住房 上海或跟进类似差异化信贷政策 [4] 市场结构性分化趋势 - 北京政策体现核心区严控 外围松绑的差异化策略 [5][6] - 昌平回龙观 大兴黄村等热点区域可能因政策红利实现量价改善 [8] - 房山 门头沟等远郊区去化周期超24个月 房价或继续同比下探 [8] - 上海2025年上半年新房去化周期18个月 深圳16个月 库存压力小于北京 [4] 购买力与政策效果挑战 - 深圳近三年新市民首次置业占比从72%降至58% 支付能力下降 [9] - 深圳现房库存占比高达30% 部分项目面临降价也难卖窘境 [9] - 政策可重塑预期和降低门槛 但无法直接创造购买力 [10] - 居民收入预期 就业稳定性及房价长期判断是需求释放深层引擎 [10]