政策核心内容 - 北京市住建委等联合发布通知，从住房限购和公积金两方面优化楼市政策，自8月9日起实行，这是十个月后的大幅调整[1] - 政策核心在于五环外取消购房套数限制，并显著提升公积金贷款支持力度[1][6] 限购政策调整 - 符合购房条件的居民家庭（京籍家庭、连续缴纳社保或个税满2年及以上的非京籍家庭）在五环外购买商品住房不限套数，成年单身人士按家庭执行[1] - 非京籍家庭五环内购房仍需连续3年社保/个税且限购1套，五环外则只需连续2年社保/个税且不限套数[2] - 新政前京籍家庭全市限购2套（含通州），五环外可增购1套，新政后五环外不限套数[2] 公积金政策优化 - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，若适用绿色建筑、多子女家庭等条件，最高可上浮40万元至140万元[1][8] - 二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%，原政策为五环内35%、五环外30%[1][8] - 首套认定标准改为“认房不认贷”，即本市无住房且全国无公积金贷款记录或仅使用过1次并已结清，可按首套房贷款执行[8] - 公积金可贷额度累积标准提升，由每缴存一年可贷10万元提高至15万元，申请120万元贷款所需缴存时间从11年零1个月缩短至7年零1个月[8] - 支持缴存人提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款，提升使用灵活性[8] 市场背景与影响 - 北京7月二手房挂牌量环比上涨4.6%，但经纪人信心指数下降3.84%，市场观望情绪提升[3] - 今年1-7月北京新建商品住宅销售面积304万平方米，与上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10万套，同比增长12%[3] - 今年7月北京新建商品住宅网签2599套，环比下降约25%，二手房住宅网签12784套，环比下降约16%，为除春节月份外的最低值[3] - 北京约80%的新建商品房房源成交和约81%的新建商品房住宅库存集中在五环外，二手房约50%的房源在五环外[5] - 新政有利于畅通置换链条，促进五环外改善型住房需求释放，并利好布局五环外的房企[5][10] 政策效果测算 - 对于已缴存8年公积金、购置360万元五环外刚需住房的家庭，新政下月供可从13547元降至13454元，减少93元，全周期利息可降低2.77万元[10] - 对于“一买一卖”置换群体（占交易者近三成），新政下可被认定为首套购房者，公积金信贷上限从60万元提升至120万元[10]