拍卖核心信息 - 皇庭国际全资子公司融发投资名下深圳皇庭广场将于2025年9月9日至10日司法拍卖 起拍价30.53亿元[1] - 起拍价较评估价43.61亿元折价近30%[1] - 竞买人需额外承担待缴费用约2372万元（含管理费1631.87万元 水电费740.06万元）[3] 资产重要性分析 - 该广场账面价值占公司总资产71.57%[1] - 2024年该项目收入占公司全年营业收入56.03%[1] - 项目土地使用年限剩余约17年（2002年10月8日至2042年10月7日）[3] 债务与财务背景 - 2021年因30亿元贷款到期未偿触发司法查封 仅偿还本金2.5亿元 剩余27.5亿元本息逾期[6] - 2022年两次挂牌转让融发投资100%股权均流拍（挂牌价从74.93亿元降至56.2亿元）[7] - 截至2025年3月末 公司总负债77.77亿元 资产负债率达97.12%[7] 运营与市场现状 - 项目为双地铁上盖物业（深圳地铁1号线、4号线） 位于福田CBD黄金三角[5] - 当前人流量可观 商户对法拍消息普遍表示不知情[4] - 租金水平在120-600元/平方米·月 其中78平方米商户房源挂牌单价约3.33万元/平方米[10] 行业专家观点 - 法拍是资产处置"最后解" 债权人回收率通常不足五成[7] - 潜在接盘方需具备高资金实力 可能包括险资/TMT巨头/外资基金三类机构[8] - 投资者要求更高风险溢价 需通过较低价格弥补债务风险[10] - 资产盘活可参考REITs证券化（如益田假日广场REITs内部收益率达12%）或债转股等模式[9]