政策调整核心内容 - 北京市住建委与公积金管理中心联合发布房地产政策优化通知 聚焦公积金贷款额度及首付比例放宽与五环外限购政策松动两大方向 [1] - 五环外限购政策调整具有战略意义 其信号价值与市场影响力远超常规信贷政策调整 [1] 限购政策具体条款 - 北京户籍家庭或个人在五环外购房彻底解除套数限制 实现"无限购"状态 [2] - 非京籍家庭或个人只需连续缴纳社保或个税满两年 即可在五环外享受与户籍人口同等购房资格且不受套数限制 [2] 政策调整市场背景 - 2025年1-7月北京新房销售套数中五环外占比超80% 二手房成交套数中占比超50% 五环外已成市场绝对主力 [4] - 7月以来新房和二手房市场显现转弱迹象 成交增速放缓明显 政策具有预防性特征以对冲市场下行压力 [4] - 2024年4月五环外限购阶段性放松后 当月二手房成交量同比上涨33% 2025年1-7月二手房累计成交突破10万套同比增长12% [4] 政策作用机制分析 - 解除套数限制属于存量需求释放 受益群体本就具备购房资格仅受限于购买数量 [6] - 政策短期内或引发集中网签 五环外均价较低新房项目将受益 叠加公积金与商业贷款首付比例及利率处于历史低位 [6] - 相较于2024年政策带来的增量效应 此次存量调整市场冲击力相对温和 关键看能否激活换房链条带动整体流动性 [8] 行业趋势与影响 - 超一线城市限购体系出现结构性裂变 北京率先调整后上海或将很快跟进外环外限购政策形成联动效应 [8] - 房地产市场分化趋势加剧 城市间分化体现在不同能级城市市场韧性差异 城市内部分化体现在核心与非核心区域差异 [10] - 房产价值核心要素回归"地段 配套 品质"三大维度 占据稀缺资源的"三好"住房将持续受市场追捧 [10] - 政策工具从"全面管控"转向"精准调控" 市场主体从"全民炒房"回归"居住本质" 行业步入更理性健康发展新阶段 [10]