核心盈利预测调整 - 2024年核心盈利预测下调2.8%至29.35亿元，主要因利息支出资本化减少及内地写字楼市场承压 [1] - 2026年核心盈利预测上调1.1%至29.67亿元，2027年上调5.6%至32.35亿元，受益于零售租金前景改善及新项目启用 [1] 业务表现与驱动因素 - 上半年内地零售收入超预期，主要受租金回升和租户销售良好带动 [1] - 预计下半年零售租金收入增长约5%，推动盈利从2024年下半年至2027年恢复增长 [1] - 杭州恒隆广场写字楼部分于2024年下半年启用，零售部分于2025年上半年启用 [1] 财务与资本管理 - 平均利率下降对盈利恢复产生积极影响 [1] - 资本支出高峰已过，公司预计维持每年稳定股息 [1] - 可能于2025年中期业绩时停止以股代息安排 [1] 投资评级与目标价 - 维持"买入"评级，目标价从7.05港元上调至8.65港元 [1]