政策与市场前景 - 中共中央政治局会议强调高质量开展城市更新 政策层面高度重视[1] - 2025年中国城市更新市场规模预计突破8.6万亿元 2030年有望达到10万亿元级别[1] - 政策顶层设计强化 中央财政计划未来几年补助超200亿元支持城市基础设施补短板[9] 多元化更新模式案例 - 北京中海大吉项目采取"地上守形制、地下挖价值"方式 构建地下商业空间 累计接待人次突破500万 单日客流量超20万人[3] - 北京金隅智造工场由老旧建材基地转型为硬科技企业聚集区 保留85%以上高承重产业空间 提升土地坪效[3] - 广州海珠湿地项目通过生态修复与产业结合 布局湿地旅游、研学基地及数字算法园等产业[4] 实施挑战与瓶颈 - 产权复杂、协调难度高、资金回报周期长及盈利路径模糊制约社会资本参与[5][6] - 审批流程需满足多部门要求 协调成本高 历史文化类项目改造成本高且资金回收慢[6] - 前期资金需求巨大 传统融资渠道难以满足 运营阶段需较长时间产生稳定现金流[6] 金融与机制创新 - 基础设施公募REITs提供资本退出机制 华夏金隅智造工场REIT成为首单城市更新产业园底层资产公募REITs[9] - 地方政府专项债加大投入 重庆渝中区发行13个专项债包支持老旧小区改造及风貌保护[9] - 北京劲松北社区通过特许经营模式引导社会资本投资 获得社区配套设施运营权[9] 企业能力转型要求 - 企业需从"开发商"向"资产管理者"转变 具备全生命周期综合能力 核心竞争力转为长期价值创造[10] - 城市更新需实现风貌提升与功能升级双重目标 而非简单拆旧建新[10] - 开发理念需从传统开发逻辑转向存量资产运营 这是项目可持续发展的关键[9]