政策与行业趋势 - 自2023年4月政治局会议提出"统筹研究消化存量房产"后，房地产行业进入新一轮去库存阶段 [1] - 各地通过"以旧换新"、商品房收储和"房票"等政策组合拳，叠加新房供应节制，推动楼市库存持续下行 [1] 库存规模变化 - 2025年6月末50个重点城市新建商品住宅狭义库存规模为3.09亿平方米，同比下降7% [2][3] - 重点城市中超七成城市库存规模下降，其中成都狭义库存同比下降45%，深圳、杭州、郑州和兰州降幅均超20% [2][3] - 重庆、西安、济南、海口、广州库存规模不降反升，其中重庆同比增长13.5%至916.36万平方米 [4] 去化周期分析 - 2025年6月末50城去化周期为21.82个月，同比下降5% [3] - 杭州、合肥、南昌、上海等12城去化周期低于18个月且同比均下降 [4] - 北京、广州、武汉、南京等超18个月，其中广州、武汉、南京去化周期仍超18个月面临去化压力 [2][4] 城市库存结构特征 - 广州、武汉、南京库存主力为100-120平方米中等面积段，占比均超20% [6] - 160平方米以上大面积段库存套数同环比齐增，库存压力上升 [6] - 广州120-140平和160-180平库存占比增长，武汉140-160平和180平以上同比分别增1.26和0.56个百分点 [6] - 南京100平以下小面积段和180平以上大面积段库存占比增幅显著，100-140平中等面积段跌幅显著 [6] 区域库存分布 - 城市外围区域库存持续增长，广州增城区库存套数占比达22.26%，同比增0.06个百分点 [7] - 核心区库存占比较小（如武汉武昌、南京玄武等不足5%），但占比均有上扬趋势 [8] - 广州增城区、花都区，南京高淳区、六合区，武汉长江新区等去化周期处于各城市前列，存在供大于求 [14] 面积段去化难度 - 去化周期呈现"两边高中间低"特征：小于80平和大于180平去化周期高企，100-140平去化压力相对较小 [8] - 广州70平以下和160平以上房源去化周期超30个月 [8] - 武汉70-80平和180平以上去化周期分别为46个月和27个月，主力100-120平房源去化周期约21个月 [11]