学区房市场 - 北京西城德胜学区房单价从22万/平米降至11万/平米 跌幅达50% [1] - 蜂鸟家园44平小户型从900万挂牌价降至500万 跌幅超44% 但半年未成交 [1] 深圳二手房市场 - 南山网红楼盘单价从12万/平米降至7万/平米 成交量锐减 [3] - 深圳二手房挂牌量突破15万套 去化周期需2.5年 [3] 三四线城市房产现状 - 县城新房库存达75万平米 二手房超3万套 空置率约70% [5] - 县城房价从5800元/平米跌至3000元/平米 跌幅48% 仍无成交 [5] 需求端结构性变化 - 00后人口比前代减少4700万 小学入学人数减少263万 学区房需求萎缩 [6] - 90后群体租房意愿增强 房贷占比超收入30%即触发偿付压力 [6] - 3亿老年人中30%持有2套以上房产 老破小物业因维护成本高被迫折价抛售 [6] 开发商与政策动态 - 政府收储600万套房源 广州杭州新盘成交量下降60% [8] - 上半年127家房企破产 恒大碧桂园等头部企业出现经营危机 [8] - 万科转型物业板块 碧桂园布局建筑机器人领域 [8] 产品分化特征 - 上海智能小区(配备人脸识别/全屋智能)开盘去化率达80% 传统小区不足30% [8] - 老破小贬值速度比市场快30% 带电梯/优质物业资产抗跌性显著 [8] 区域市场两极分化 - 北京上海核心地段房产仍保持流动性 但价格普遍回调 [10] - 人口流出型三四线城市房产陷入"有价无市"困境 [10]