外资加速布局中国商业地产 - 全球资管巨头施罗德资本与西子国际合作成立30亿基金，专注收购长三角地区打折的写字楼和商场 [1] - 美国汉斯集团、新加坡淡马锡等外资近期密集在中国注册私募基金，瞄准商业地产降价机会 [1] - 上海静安区泰禾大厦以6.6亿成交（原价16亿），单价3.6万/平米，低于周边二手房价格 [1] 市场交易数据与策略 - 上海上半年大宗物业成交额158亿，同比下降但外资占比升至45% [1] - 外资偏好收购"有瑕疵但底子好"的资产，如西子国际10亿购入静徕坊写字楼（施罗德五年前15亿买入后亏损出售） [3] - 消费类REITs受青睐，大家保险与加拿大养老金12.9亿收购四座购物中心 [3] 政策驱动与商业模式创新 - 6月外汇局放开外资购买商业房产限制，直接推动施罗德与西子合作 [3] - 外资主导业态改造：案例显示商场五楼被要求改为宠物SPA和电竞馆，租金预期翻三倍 [3] - 西子国际负责物业改造，施罗德引入国际租客，形成资源互补 [3] 行业影响与争议 - 外资介入加速优质资产流动，可能促进房地产行业健康发展 [5] - 市场出现两极分化：外资3万/平米收购写字楼，住宅挂牌6万/平米却滞销 [3] - 社区商户反映改造后房租上涨五倍，引发消费能力担忧 [3] 战略布局逻辑 - 施罗德通过合作巩固中国市场地位，为机构投资者开拓新渠道 [3] - 消费类基础设施（如商场）符合政策导向，在利率下行期具备收益率优势 [3] - 外资押注长期价值，认为当前折价资产十年后可能翻盘 [1]