上海二手房市场现状 - 2025年上半年上海二手房成交13.01万套 创近四年半年成交量新高[8] - 上海二手房连续4个月成交量破2万套"阳春线" 市场处于新周期动态平衡阶段[8] - 成交价和挂牌量显示市场仍受困于"以价换量" 近半年片区房价几乎每月降价[8] 房产中介服务模式变革 - 上海链家试点"房客分离"模式 经纪人专服务买卖一方 打破传统双向服务模式[1][13] - 新模式分工明确 M店经理专责房源端维护 A序列经纪人专为客源端提供带看服务[13] - 改革背景是二手房成交周期拉长 库存房源增多 客户信息渠道复杂化[1] 业主与中介信任危机 - 中介常用话术压价 强调买家少和人口出生率下降 制造同小区低价房源紧迫感[4][5] - 业主需在心理底价上加20万元留砍价余地 因中介常将底价作为报价吸引客户[5] - 带看转化率显著下降 2022年8月带看15-16组成交一单 2024年六七月需带看45组才成交一单[8] 单边代理模式发展 - 单边代理通过中介网络和自媒体多渠道曝光房源 代表业主谈判争取理想价格[17] - 深圳2021年二手房交易引入单边代理 政府将挂牌委托等环节纳入监管[15] - 单边代理佣金费率约1% 低于海外数个百分点 适合海外业主及经济实力较强群体[19] 服务专业化需求提升 - 美国中介提供周边成交周期 半年成交价及买家偏好等深度服务 如建议调整窗帘颜色[9] - 业主自行制作房源优势图 包括小区情况 学区 房屋保养及改造方案 以辅助中介营销[11] - 当前市场更需专业定价分析 营销推广及谈判能力 而非传统人海战术[17][9]