行业现状 - 2022年中国房地产市场遭遇寒冬，商品房销售面积同比下降23 1%，达到7 8亿平方米 [1] - 超过13个城市二手房挂牌量突破10万套，包括重庆、武汉、青岛等主要城市 [1] - 中国家庭住房拥有率高达96%，41 5%家庭拥有两套及以上房产 [6] 需求端变化 - 疫情反复和经济下行导致家庭收入增长放缓，购房计划被放弃 [3] - 城镇化率达64%，增长空间有限，棚改购房红利消退 [3] - 结婚率从2013年9 9‰降至2021年5 4‰，腰斩式下降打击购房需求 [8] - 60个重点城市平均房价达17593元/平方米，一线城市房价收入比高达32-55 [6] 供给端问题 - 全国空置房数量估计达1亿套，市场饱和导致库存积压 [6] - 房价下跌引发"买涨不买跌"效应，投机性需求萎缩 [3][6] 结构性矛盾 - 高房价与居民收入不匹配（月收入3000-6000元 vs 200-300万/套） [6] - 能负担房价者多已持有多套房产，无力承担者被挤出市场 [6]