地块成交核心信息 - 6月10日，华发股份与锦江统建联合体以22000元/平方米的楼面价，竞得锦江区驸马板块约61.3亩住兼商地块 [1] - 该地块是今年成都“5+2”区域成交的首宗楼面价超过20000元/平方米的住兼商用地 [4] - 地块容积率1.8，商业占比约10-20%，限高约36米，位于半岛一线，毗邻梅香湖与华西附二院锦江院区 [6] 地块价值与市场预期分析 - 市场对驸马板块预期高，因其是成都头部板块，地位难以撼动 [8] - 对比板块内土地：今年3月成交的相邻约57亩纯住宅地块楼面价为25100元/平方米，容积率2.1 [4][6] - 业界分析认为，本次成交的61.3亩地块因包含商业，若剔除商业部分以纯住宅计算，其楼面价将接近25000元/平方米，与3月地块价格可比 [7] - 对比板块内历史成交：去年同板块商住地块成交楼面价为17000元/平方米，一年时间差距明显 [7] - 本次22000元/平方米的成交价在年内成都土地市场中排名第五 [7] 区域土地市场与高端格局 - 近两年内，成都“5+2”区域楼面价超过20000元/平方米的地块共计成交29宗 [9] - 从城区看，锦江区以13宗地块断层式领先，其次是高新区7宗，成华区和青羊区各4宗 [11] - 细分板块排名：高新区大源板块5宗第一，锦江区驸马板块与林家坝板块各以4宗并列第二，锦江区金融城东板块与青羊区外光华板块各3宗紧随其后 [12] - 锦江区的驸马、林家坝、金融城东三大板块共成交11宗高价地块，形成高端供应“金三角”，产品差异化（驸马以低密为主，另两者主打大平层）增强了对高净值人群的吸附力 [12] - 锦江区是5月唯一成交均价超过40000元/平方米的区域，且连续3个月均价超40000元/平方米，成交套均总价超过800万元 [12] 驸马板块市场表现与项目案例 - 驸马板块的“锦宸院”项目是区域成交主力，产品以建面195平方米以上洋房和叠拼为主，洋房总价800万至1200万元，叠拼1500万元以上 [12] - 该项目自2月底入市，不到四个月已开盘四个批次，实现约30亿元的热销 [12] - 驸马板块已在成都楼市高端局中形成独特的低密高端新极核，带动了高端市场供应和产品升级，助力高改住宅和千万级以上房源成交量上升 [15] 板块价值支撑与发展动力 - 板块价值提升源于成都城市综合实力与宜居价值的跃升，以及城市核心级战略土地储备的释放 [17] - 与攀成钢、金融城等上一轮顶级板块类似，驸马板块依靠统一规划、集中开发、连片成势实现升维，且预留空间更大 [20] - 在“好房子”国家战略下，驸马板块实现了低密物业的“代际跃迁”，在高端改善同质化市场中具备差异化竞争优势 [22] - 成都“5+2”区域能形成连片供应低密物业的纯粹板块仅有浣花溪（存量为主）和驸马（代表迭代产品力） [22] 配套兑现与未来预期 - 板块配套迎来集中兑现：华西医院锦江院区已正式运营；地铁13号线预计年末开通；七中育才驸马校区在建，规划有成师附小驸马校区；总体量约17万平方米的锦官花城购物中心预计年内建成 [24] - 板块进入集中交付期，锦江大院、锦江赋已交付，锦江璞园、锦江上院将于今年陆续交付，人气旺盛 [26] - 板块内多个楼面价20000元/平方米以上的地块将陆续上市，未来区域能级预计持续上升 [26] 主要开发商布局与影响 - 华发股份与锦江统建在驸马板块持续深耕，除已开发的锦江大院、锦江璞园、锦江上院、锦宸院一期外，目前还持有三大地块：锦宸院二期（约48亩，容积率1.8）、3月以25100元/平方米竞得的57亩地块、以及本次新成交的61.3亩地块 [29][33] - 该联合体自2020年起在板块内保持超高市场占有率，形成明显的主场优势 [33] - 其深耕模式类似于华润置地在成华区、中国铁建地产在武侯区，对区域发展有重要推动力，并深度参与区域公建配套（如道路）建设 [35] - 板块开发从一家独大走向百花齐放，吸引了华润置地、新绿色等品牌房企入驻，金茂等开发商也积极参与土拍，显示市场信心充足 [35] - 新绿色在驸马的57亩项目（楼面价24800元/平方米）容积率约2.2，建面约200平方米以上户型占比近半，定位高端改善 [29]