深圳楼市5月市场表现 - 新房现售网签1108套 预售网签2054套 合计3162套 环比下滑14.4% [2] - 二手房网签近4700套 环比下降13.2% 成交均价环比降2.9%至6.12万元/平方米 [2] - 二手房录得量5727套 环比降13.2% 同比增长17.6% 仍超5000套荣枯线 [5][6] 新房市场供需分析 - 5月百城新建住宅均价16815元/平方米 环比结构性涨0.30% 同比涨2.56% [3] - 一线城市新房价格环比涨0.90% 上海涨幅居首 深圳独跌0.09% [3] - 深圳5月批售仅1807套 环比4月4000多套显著下滑 [3] - 预售住宅库存2.6万套 环比减1719套 去化周期7.5-7.9个月 [4] 二手房市场特征 - 140城二手房挂牌量521.7万套 周环比增0.2% 较年初增5.8% [6] - 大户型挂牌增长明显 业主降价意愿增强导致价格调整 [6] - 总价300万以下刚需成交占比24% 环比增2.4个百分点 [7] - 800万-1.5亿改善房源成交占比上升 面临新房竞争 [7] 区域与价格分化 - 楼龄20年以上住宅成交占比超五成 因总价优势和成熟配套 [11] - 61.8%片区挂盘均价下跌 豪宅市场逆势上扬 [11] - 科技园片区挂盘均价13.9万元/㎡ 环比涨5.7% 蛇口涨5.6%至11.6万元/㎡ [11] - 深圳湾片区均价重回19.9万元/㎡ 创近一年新高 [11] 行业未来展望 - 6月政策环境保持宽松 专项债收储、城中村改造等政策推进是关键 [8] - 房企或加大推盘及促销力度 核心城市市场有望修复 [8] - 改善型新房项目增加带动存量业主换房情绪 [9] - 深圳刚需刚改占比高 市场潜力取决于就业收入等基本面 [9]