行业现象：新房渠道中介的“截客、洗客、返佣”乱象 - 楼市止跌回稳背景下，部分区域新房渠道中介通过“截客、洗客、返佣”等野蛮生长手段侵扰行业正常运转 [1] - 中介以“高仿案场工作人员”身份潜伏在楼盘周边，通过抹黑竞品、承诺返佣等手段诱导客户，形成“搅黄生意—引导至竞品—高额返佣”的完整链条 [1] - 开发商与渠道中介博弈白热化，开发商被迫支付1%-3%的渠道费率推高营销成本，中介则以“灵活游击”战术蚕食市场 [1] 中介操作手法与盈利模式 - 中介在未代理的楼盘周边蹲守，真实目的为将客户引至竞品楼盘或摸清客流量以寻求未来代理机会 [4] - 中介通过细数目标楼盘缺陷以“搅黄”生意，再引导客户至声称有折扣的竞品楼盘 [4] - 在总价700万至1200万的板块，单套房成交佣金可达10万元以上，中介承诺向客户返佣一半（例如10万元佣金返5万）[5] - 中介年成交两至三单即可获得十几万元佣金收入，超过普通打工者年收入 [5] 市场竞争与“李鬼”现象 - 渠道佣金费率多在1%-2%之间，部分高达2.5%-3%，高总价下佣金数额巨大，驱动中介激烈竞争 [6] - 出现中介假扮楼盘工作人员的“高仿”现象，与真正工作人员形成“李逵”和“李鬼”关系，在路口拦截客户、抹黑楼盘以抢夺生意 [7] - 中介甚至在售楼处前公开宣称楼盘“根本卖不出去”、“认筹率还不到10%”，并推销其合作的低价楼盘与返佣 [7] - 楼盘工作人员表示此类乱象存在已久且难以管理，因中介在公共空间活动如同“打游击” [7] 行业影响与开发商困境 - 乱象本质是截客、返佣、洗客，若持续将导致销售不佳的项目被渠道中介“绑架”，继续推高佣金 [8] - 若新盘未与某些渠道合作，这些渠道会通过扰乱营销节奏、影响蓄客等方式施压，最终迫使项目引入渠道 [8] - 市场分化明显，认筹率能超过100%的“日光盘”无需依赖渠道，但大量销售一般的楼盘为加快去化仍需引入渠道并支付高额佣金 [8] - 早在2019年，已有开发商批评渠道佣金过高侵蚀利润，部分不景气城市佣金费率甚至超过10%，而开发商营销费用通常需控制在3%以内 [9] 渠道中介市场规模与构成 - 渠道中介生意越做越大，以贝壳为例，其2025年第一季度新房业务净收入达81亿元，同比增长64.2%，超过其存量房业务的69亿元收入 [9] - “贝壳系”是最大的全国化“正规军”，此外市场还存在地域性渠道公司、与连锁中介合作的公司、小“夫妻店”以及利用抖音、小红书等平台的线上渠道 [9] - 受1%-3%高佣金费率诱惑，市场上充斥着大小不一、良莠不齐的渠道中介，造成部分新房市场混乱 [9] 监管与行业应对 - 已有城市在楼市新政中强调遏制市场乱象，例如福州市要求商品房销售实行一房一价、明码标价 [10] - 针对上海渠道中介声称“买新房返现十几万”的现象，近期有近十家楼盘联合发布声明，称网络平台的不实返现信息造成干扰，并明确项目信息及价格以案场口径为准 [11]