房地产市场短期表现 - 深圳10月份新房成交同比大幅增长569% [2] - 深圳11月份新房成交环比大幅增长72% [2] - 12月个别片区出现“日光盘”现象，1月看房量骤增，呈现量价齐涨态势 [2] 房企销售整体趋势 - 2024年1-12月TOP100房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6% [4] - 销售总额超千亿房企数量为11家，较去年同期减少5家 [4] - 百亿房企数量为86家，较去年同期减少30家 [4] - 二手房市场“以价换量”特征明显，购房者因规避烂尾风险及价格优势更倾向于购买二手房 [4] 高房龄住宅的物理缺陷 - 房龄超过20年的老房子建筑材料老化，可能出现墙体开裂、地基沉降、钢筋锈蚀等问题 [7][8] - 老房子设备设施不符合现代安全标准，易出现漏水、短路，维修成本高昂且施工复杂 [9] - 老房子楼板厚度较薄（早期10-20厘米，后期8-12厘米），导致隔音效果差，影响居住体验 [16] 高房龄住宅的物业管理问题 - 许多二三十年的老房子缺乏有效物业管理，导致绿化缺失、卫生条件差、公共设施损坏 [11][12] - 物业管理缺失带来消防安全、偷盗安全等隐患，安保人员年龄偏大且防范作用有限 [13][15] - 老小区建设时未规划充足车位，当前普遍存在停车难问题，车辆占用公共区域影响出行 [18] 高房龄住宅的资产流动性风险 - 老房子在居住舒适度和功能性方面较弱，存在隔音差、光线不足、布局不合理等问题 [19] - 年轻购房群体更追求舒适和现代化居住环境，非优质学区的老破小未来出手难度较大 [19] - 房龄5-10年的二手房较具竞争优势，房龄2-5年且位于繁华地段的二手房更值得入手，房龄超过15-20年的二手房优势丧失且劣势明显 [21]