南京低密地块供应趋势 - 2024年南京土地成交平均容积率降至1.74 为近10年最低 [1] - 2025年南京新上市楼盘多为低密改善盘 [1] - 2024年南京38幅重点地块中多幅容积率低至1.01或0.8 [8] 低密产品市场表现 - 低密度叠墅和大平层去化率明显快于小高层和高层住宅 [10] - 南京市面上新老洋房产品共有33家 被称为"最大的洋房潮" [9] - 一二线城市核心区域改善项目因稀缺仍受追捧 但远郊区域去化速度可能放缓 [11] 中堃置业发展策略 - 专注于别墅和洋房产品开发 精准定位高端市场 [6] - 项目容积率普遍较低 如贤坤花园1.5 江心洲G50地块1.05 老门东G10地块1.2 [4] - 从河西江心洲扩展到南京主城核心地段 如珠江路G05地块 [2][6] 典型地块案例分析 - 珠江路G05地块容积率从3.5下调至2.6 竞价68轮 溢价43.37% [2] - 建邺区G11地块容积率从1.8降至1.01 竞价47轮 成交楼面价43888元/平方米 [8] - 老城核心区近十年仅出让6幅住宅用地 包括老门东G10和珠江路G05地块 [6] 行业背景与政策变化 - 1994年起国家限制别墅用地 近年部分城市加大低密宅地供应 [7] - 容积率1.2以下可称为低密度 1.0以下可打造联排别墅和花园洋房 [7] - 南京住宅用地容积率曾普遍超过2.0 甚至达到2.5或更高 [8]