市场热度 - 上海杨浦滨江某楼盘单日接待超过400组客户 售楼处人流量巨大[2] - 项目预计单价超过10万元/平方米 部分房源总价达1500万元/套[8] - 中海地产以总价36.45亿元竞得定海社区地块 溢价率达16.33%[9] 区域规划与建设 - 美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园等大型企业总部在建 产业导入优势明显[2][8] - 区域规划建立在其他滨江板块开发经验基础上 沿江空间完全释放给民众 规划布局更科学[5] - 大型商业配套仍在规划中 包括大连路板块商业综合体和合生汇 目前商业相对分散缺乏集聚效应[8] 住宅供应与价格 - 杨浦滨江沿岸集中缦云上海、中海云邸玖章等改善型项目 单价区间10万-21万元/平方米[9] - 中海云邸玖章销售单价约9.25万-12.46万元/平方米 部分房源总价超过1870万元/套[9] - 住宅分为改善型和风貌别墅两类 改善型住宅市场需求处于第一次改善阶段 流速较快[11] 土地供应与开发 - 杨浦区即将出让L4-02居住用地 面积2.12公顷 容积率2.5 距黄浦江直线仅几百米[12][14] - 地块紧邻12号线爱国路站 靠近上海国际时尚中心和超极合生汇 交通便利[14] - 分析师认为地块热度可能不及此前 产品在100平方米左右且单价12万元/平方米以内流速较好[15] 区域发展现状 - 杨浦滨江开发周期长 城市更新难度大 工业仓储和运输码头较多 城市面貌破旧[4][5] - 2017年底杨浦滨江南段5.5公里沿江岸线全面开放 但规划兑现仍存在滞后[4][5] - 区域存在规划布局待提升、市政配套欠债较多、公共空间有待完善等瓶颈[4]