上海房地产市场结构分析 - 上海二手房市场长期占据主导地位，2017年至今一二手房成交套数比约为1:3，新房成交占比仅24.62% [2] - 2025年一季度上海二手房套均总价为352.56万元/套，300万以下房源占比超60%，200万以下占比达37.79% [2][7] - 新房市场套均总价显著高于二手房，2025年前3月一手房套均总价达956.17万元/套 [5] 二手房成交特征 - 上海二手房成交以中小户型为主，小于90平方米房源占比约70%，其中50平方米以下"老破小"占比16.57% [8] - 2024年成交前20项目中，除中远两湾城和仁恒河滨城外，其余多为总价300万以内的郊区房源，约一半面积小于70平方米 [8] - 核心区域"老破小"普遍建于1990年前后，套均面积约50平方米，如共康四村套均面积53.82平方米 [10][11] "老破小"市场趋势 - "老破小"成为年轻人新宠，主要因总价低、地段好、配套成熟，如共康四村2021-2024年价格下跌17.7%至184.04万元/套 [12][15] - 部分"老破小"租金回报率达2.3%，超过四大行定期存款利率 [15] - 2024年"527政策"后二手房成交显著提升，从5月17099套增至6月23906套 [16] 市场供需变化 - 上海新房市场以改善型需求为主，包含"再改"和"终改"需求 [4] - 2024年起高端项目集中入市推动一手房套均总价上涨 [5] - 一人户家庭占比达25%，独居中青年增多推动"老破小"需求 [15]