公司概况 - Universal Health Realty Income Trust 是一家专注于医疗相关设施的房地产投资信托（REIT） 拥有76处设施 分布在21个州 包括急性和亚急性护理医院 医疗办公楼 康复医院 独立急诊部门以及儿童保育中心 [3] - 公司拥有37年连续增加股息的记录 预计2024年将达到38年 即使在2009年金融危机和COVID-19疫情期间也保持了股息增长 [4] - 公司租户主要为医疗办公室和医院 通常签订长期租约 提供稳定的现金流 并能够通过适度提高租金来增加净营业收入（NOI） 从而支持股息增长 [5] 财务表现 - 第二季度租金收入为2470万美元 同比增长39% 部分增长来自租金上涨 另一部分来自2023年第三季度收购的德克萨斯州麦卡伦医疗办公楼的贡献 [6] - 净收入为530万美元 较2023年第二季度的350万美元大幅增长 主要原因是伊利诺伊州芝加哥一处物业的费用降低和物业税减免（影响150万美元） 部分被借款成本上升所抵消 [6] - 本季度运营资金（FFO）同比增长166% 达到每股090美元 尽管股本略有增加 [7] 利息支出与利率风险 - 净利息支出增长97% 达到458万美元 [8] - 公司目前有165百万美元的利率互换 其中85百万美元将在2024年9月到期 到期后公司将面临更大的利率风险 如果没有利率互换 利息支出将增加112% 几乎抵消本季度FFO的增长 [9] - 公司大部分债务为固定利率 利率在4%左右 但未来再融资可能无法获得类似利率 美国十年期国债收益率目前为39% [9] 估值与同业比较 - 公司目前的P/FFO倍数为14倍 高于行业平均的9倍 与同业相比 Global Medical REIT（GMRE） Healthcare Realty Trust（HR）和Medical Properties Trust的P/FFO倍数分别为11倍 11倍和5倍 [10] - 尽管公司杠杆率较低 股息增长记录较好 但与同业的估值差距仍然较大 [10] 未来展望 - 公司展示了作为医疗保健REIT的韧性 租金收入和FFO增长 尽管利息支出增加和利率互换即将到期 [11] - 当前P/FFO倍数表明公司估值相对于同业存在溢价 这可能是由于其持续的股息历史和利基市场定位 但未来投资者应关注利率上升对股息增长的压力 [11]