文章核心观点 - 公司近期股价显著上涨，分析师看好其前景，虽股价回升但估值仍具吸引力，考虑利率下调预期，此时增持该公司股票是明智选择 [14][15][31] 驱动因素 - 利率下调预期是催化剂，市场预计美联储将提前且多次降息，欧洲央行6月降息也对公司长期发展有利 [1][25][26] - 技术指标显示公司股票呈牛市趋势，交易价格高于50日和200日移动平均线，反映市场对其财务健康和前景有信心 [2] - 管理层因投资环境改善，尤其欧洲市场，对业务前景有信心，两次宣布提高股息，过去五年股息提高23次，自1994年以来复合年股息增长率达4.3% [4][16] - 截至2024年3月31日，投资组合入住率为98.6%，管理层预计2024年入住率保持在98%以上，净租赁协议有助于低成本长期创收，加权平均租赁期限约9.8年 [5] - 分析师上调2024年和2025年每股运营资金预期，预计同比增长率分别为5.3%和3.5% [15] - 6月公司提高2024年收益和投资指引，预计调整后运营资金在4.15 - 4.21美元/股，投资规模达30亿美元 [19] - 投资组合多元化，79.6%的年化合同租金来自零售物业，14.7%来自工业物业，73%的租户为非 discretionary、低价和/或服务导向型零售租户，90%的租金对经济衰退和电子商务压力有韧性 [10][20] - 公司流动性强，2024年第一季度末拥有40亿美元流动性，杠杆适度，覆盖指标良好，债务到期分布合理，信用评级高，能以低成本获取债务融资 [11] 估值情况 - 公司股票远期12个月价格与运营资金比率为13.4倍，低于行业平均的15.02倍，也低于同行NNN REIT的13.51倍和Agree Realty Corporation的15.84倍 [13] 外部扩张 - 2024年1月完成与Spirit Realty Capital的全股票合并交易，扩大规模和多元化；2023年11月与Digital Realty成立合资企业，涉足数据中心领域 [27]