文章核心观点 文章对比了2014年和2024年 Realty Income（O）公司的业务情况，指出公司在企业价值、投资组合、收购活动、资本结构和股票指标等方面发生了显著变化，虽规模扩大但增长放缓，未来传统增长驱动因素效果减弱，不过通过并购和拓展新业务提升了多元化和抗风险能力 [5][19][30] 各部分总结 企业价值 - 过去五年公司致力于成为全球最大房东之一，过去十年物业总数增长近500%，目前资产数量超过部分大型净租赁房东总和 [7] - 企业价值达750亿美元，成为标准普尔500指数中排名前五的房东 [9] 投资组合 - 物业数量从2014年的3896处增至2024年的15485处，增长297% [19] - 物业组合方面，零售占比从77%变为80%，工业从14%变为15%，办公从7%降为0%，其他从3%变为6% [19] - 租户数量从205个增至1552个，增长657%，最大租户从联邦快递变为美元树 [19] - 前十大租户租金占比从35%降至24%，投资级租户租金占比从40%变为36% [19] 收购活动 - 2014年收购额达47亿美元，占企业价值近40%；2023年收购额95亿美元，是2013年两倍多，但仅占企业价值12.6%，并购活动对投资组合影响渐小 [19][22] - 2021年收购VEREIT，其拥有约3800处物业，交易使公司资产数量增长近50%，推动ONL分拆 [13] - 2023年以93亿美元收购Spirit Realty Capital，其拥有2034处物业，收购后公司物业超15000处，较收购VEREIT时增长50% [25] 资本结构 - 公司保持约2:1的股权债务资本结构，赎回优先股简化资产负债表，主要资金来源为普通股股权和无担保长期固定利率债务，绝缘利率风险 [23] - 过去十年信用评级获两大机构提升，现为A级，降低资本成本 [23] 股票指标 - 自上市以来复合年平均回报率从16.3%降至13.6%，股息收益率从4.77%升至5.48%，年化调整后每股股息从2.12美元增至3.16美元，增长48.8% [19] - 过去五年每股股息复合年增长率从5.2%降至3.646%，每股调整后运营资金（AFFO）从2.41美元增至4.12美元，增长71%，但过去五年每股AFFO复合年增长率从6.6%降至5.3% [19] 其他变化 - 增加开发平台，为预租赁开发项目提供资金，降低开发风险，后疫情时代在零售和工业领域获益 [29] - 拓展新资产类别和地理区域，在欧洲设办公室、投资多地物业，涉足酒店赌场、博彩、数据中心、冷库等领域 [29] 未来展望 - 公司增长放缓，传统增长驱动因素对企业价值影响减小，改变股票指标难度增加，每股AFFO和股息增长已放缓 [30] - 收购Spirit Realty标志公司从注重高质量租户转向多元化，可降低不良信用事件影响，实现更有吸引力的风险状况 [32] - 相比其他净租赁房地产投资信托基金，如Essential Properties Realty Trust，公司增长前景较弱，但胜在规模大且经时间考验 [33]