文章核心观点 - 若美联储如预期开始降息，未来几个月利率对股息股票的影响将由逆风转为顺风，当前是买入优质股息股票 Realty Income 和 Prologis 的好时机 [1][12] 利率对股息股票的影响 - 过去几年高利率对许多股息股票造成压力，使收购和扩张项目的借款成本增加，减缓增长，也使债券等低风险收入选择更具吸引力，压低股息股票价值并推高收益率 [13] - 若美联储开始降息，利率对股息股票的影响将由逆风转为顺风，可能导致股息股票价格飙升 [1][5] Realty Income 公司情况 - 公司目标是将调整后每股运营资金（FFO）以每年 4% - 5% 的速度增长，驱动因素包括租金增长、支付股息后留存现金资助的收购以及外部融资的新投资，利率下降将降低其资本成本，使外部融资收购更容易 [2] - 自 2022 年初利率开始上升前的峰值以来，公司股价已下跌约四分之一，股息收益率升至超过 5.5%，远高于标准普尔 500 指数 1.3% 的收益率，处于过去十年历史平均水平的高端，当前利率下，1000 美元投资每年可产生超过 55 美元的股息收入 [6] - 公司股息收益率超过 5.5%，收益每年增长 4% - 5%，每年可实现 10% - 12% 的总回报，利率下降将提升其估值，增强总回报 [10] - 公司多年来一直是收益生成机器，自 1994 年上市以来实现了第 126 次股息增长，连续第 107 个季度增加股息 [14] Prologis 公司情况 - 近期公司股价较 2022 年初的峰值下跌了近 30%，对其造成压力的一个重要因素是市场担心经济放缓会导致仓库空间需求下降 [15] - 公司抛售使其以超过 3% 的更具吸引力的股息收益率和更好的估值进行交易，目前其收益增长加股息收益率为 11.3%，低于标准普尔 500 指数中其他房地产投资信托基金（REIT）的 10.3% 平均水平，其市盈率与增长率之比为 2.5，低于标准普尔 500 指数中其他 REIT 的 2.7，随着利率下降有望重新加速增长，可能从当前水平产生强劲的总回报 [16] - 公司强劲的增长前景使其能够继续以高于平均水平的速度增加股息，过去五年其股息增长速度是标准普尔 500 指数的两倍 [8] - 自疫情以来，由于电子商务的加速采用和库存管理实践的变化，仓库空间需求一直强劲，公司认为到 2026 年其每股 FFO 将以每年 9% - 11% 的速度增长，尽管由于近期利率逆风，今年的增长率预计略低于这一趋势，但随着利率开始下降，增长将加速 [11] 行业短期影响 - 当前利率环境对行业产生短期影响，客户专注于控制成本，影响决策和租赁节奏，不稳定且持续高企的利率环境以及地缘政治担忧加剧了这种不确定性，对净吸纳量产生短期影响，但这种短期逆风预计只会持续“未来一两个季度” [3]