文章核心观点 - Realty Income虽自美联储加息以来表现不佳，但作为蓝筹REIT，待美联储降息后有望恢复往日辉煌，是适合长期投资者获取稳定现金流和股价增值的优质投资标的 [1][13] 公司表现 - 自美联储加息以来表现不佳，社交媒体和投资平台上负面评价增多，但长期来看有望均值回归 [1] - 自1994年以来股价涨幅超500%，若不依赖股息生活，将股息再投资可产生复利效应 [19] 股息情况 - 是月度股息股，当前股息收益率为5.89%，公司认为股息率超5%且基本面变化不大时是投资机会 [5] - 过去5年股息复合年增长率（CAGR）为3.05%，10年为3.61%，自成立以来约为4.3%，近年股息增长较早期有所放缓 [6] - 2024年预计每股股息收入为3.15美元，同比增长近3% [17] - 不同情景下股息收益预测：熊市假设年股息增长2%，2025年成本收益率为5.84%，2050年近9.58%；基础情景假设年股息增长3%，2025年为5.90%，2050年为12.35%；牛市假设年股息增长4%，2025年为5.99%，2050年近18% [7] 房地产投资组合 - 是知名REIT，虽受宏观经济和高利率影响，但仍积极扩张，目前美欧商业地产超15450处，租给超1500个客户，一年前仅12400处 [9] - 客户行业多元化，最大行业分配占比刚超10%，如去年Walgreens问题对其影响不大 [10] 估值情况 - 自2022年以来每股FFO快速增长，待宏观环境改善，有望迎来美好未来 [11] - 估值便宜，P/FFO为16.38，P/AFFO接近15年低点，有望受益于利率下调，且近99%的入住率保障了可靠的股息支付 [23] 增加现金流策略 - 可通过卖出有保护看涨期权和现金担保看跌期权增加现金流，如按当前股价操作，半年内每100股可增加现金流385美元，每年可重复两次，年化收益率达14%，也可将看涨期权部分视为对冲股价下跌的手段 [25]