文章核心观点 - 房地产投资信托公司Realty Income业绩出色，当前股价处于低位是买入良机，未来有望受益于利率下降环境 [1][2][7] 公司概况 - 公司是市场上最大且最受欢迎的房地产投资信托之一，在美国和欧洲拥有近15500处房产，已连续647个月向投资者支付股息 [3] 业绩表现 - 自1994年在纽交所上市以来，公司股票年化总回报率达13.6%，30年前投资1万美元如今价值约47万美元，超过标准普尔500指数基金两倍 [1] - 截至目前股息收益率接近6%，已连续107个季度提高派息，假设股息再投资，1994年首次公开募股时投资1万美元，如今每年股息收入可达28200美元 [6] 业务特点 - 多数租户抗衰退、不受电商竞争影响，房产主要分四类：非 discretionary 零售商、折扣零售商、服务型零售商和非零售业务 [4][10] - 采用净租赁结构，租约初始期限通常为十年或更长，内置年租金增长，租户需承担房产税、建筑保险和大部分维护费用 [4] 竞争优势 - 资本配置决策出色，是少数获穆迪和标准普尔 A 级信用评级的房地产投资信托，在筹集债务资本方面有竞争优势 [5] 投资机会 - 预计今年晚些时候利率将开始下降并在未来几年持续正常化，未来几年对房地产投资信托投资者是有利环境，公司在利率下降环境中表现优于标准普尔500指数 [2] - 公司业务在任何经济环境下都能运转，目前股价较历史高点低约33%，股息收益率处于十多年来高位 [13]