财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司2019年营业收入为229.87亿元，同比下降15.04%[11] - 归属于上市公司股东的净利润为31.42亿元，同比增长25.57%[11] - 加权平均净资产收益率为25.88%，同比增加4.32个百分点[11] - 基本每股收益为1.69元/股，同比增长26.12%[11] - 公司2019年实现营业收入229.87亿元，同比减少15.04%[44] - 公司2019年利润总额41.44亿元，同比增长20.84%[44] - 公司2019年归属于上市公司股东的净利润31.42亿元，同比增长25.57%[44] - 公司2019年基本每股收益1.69元/股，同比增加26.12%[44] - 全年实现营业收入229.87亿元，较上年同期减少15.04%[75] - 归属于上市公司股东净利润31.42亿元，较上年同期增加25.57%[75] - 营业收入229.87亿元同比下降15.04%[76][78] - 房地产开发收入224.68亿元同比下降15.64%毛利率39.63%[80] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 营业成本141.81亿元同比下降21.99%[76] - 财务费用2.79亿元同比上升73.40%因利息支出增加[76] - 销售费用同比下降38.80%至5.35亿元，主要因销售佣金和营销推广费减少[88] - 管理费用同比上升21.17%至3.84亿元[88] - 财务费用同比大幅上升73.40%至2.79亿元，主要因费用化利息支出增加[88] - 研发费用同比下降28.78%至46.70万元[88] 财务数据关键指标变化：现金流 - 经营活动产生的现金流量净额为-17.88亿元，同比下降129.98%[11] - 筹资活动现金流净流入23.56亿元同比改善125.22%[76] - 经营活动产生的现金流量净额同比下降129.98%至-17.88亿元，主要因销售回款减少[91] - 筹资活动产生的现金流量净额同比上升125.22%至23.56亿元，主要因新增CMBS等融资[91] - 现金及现金等价物净增加额同比上升106.58%至2.63亿元[91] 资产和负债状况 - 公司2019年末总资产为699.15亿元，同比下降7.95%[11] - 归属于上市公司股东的净资产为136.10亿元，同比增长27.39%[11] - 公司总资产699.15亿元，较年初减少60.68亿元（下降7.99%）[75] - 归属于上市公司股东的净资产136.10亿元，较年初增加29.00亿元（增长27.08%）[75] - 期末融资总额为2,286,798.68万元，其中非银行类贷款占比最高，达1,193,430.00万元[72] - 货币资金占总资产比例从年初6.40%增至年末6.87%，增加0.47个百分点[93] - 存货占总资产比例从年初79.07%降至年末77.11%，减少1.96个百分点[93] - 长期借款占总资产比例从年初18.98%大幅降至年末10.49%，减少8.49个百分点[93] - 投资性房地产占总资产比例从年初3.23%增至年末4.20%，增加0.97个百分点[93] - 长期股权投资占总资产比例从年初0.23%增至年末0.45%，增加0.22个百分点[93] - 受限资产总额达178.02亿元，其中货币资金受限17.84亿元，存货受限138.45亿元[96] 各业务线表现：房地产开发销售 - 公司主营业务为房地产开发与销售，布局全国15个城市[17] - 公司2019年新开工面积109.02万平方米，在建面积649.25万平方米，竣工面积276.17万平方米[44] - 公司2019年实现销售备案金额104.26亿元，销售备案面积74.3万平方米[45] - 公司2019年实现开工面积109.02万平方米，在建面积649.25万平方米，竣工面积276.17万平方米[49] - 公司2019年实现销售备案金额104.46亿元人民币，销售备案面积74.3万平方米[50][52] - 房地产销售量74.3万平方米同比下降58.56%[81] - 公司新增土地储备权益对价总额为38,486.75万元人民币，计容建筑面积总计约28.3万平方米[53][54] - 公司总土地储备占地面积170.71万㎡，总建筑面积349.81万㎡，剩余可开发建筑面积182.35万㎡[56] 各业务线表现：物业服务 - 公司2019年物业服务签约面积1014.63万平方米，同比增长54.41%[45] - 公司2019年物业服务面积791.14万平方米，同比增长128.29%[45] 各地区表现：销售贡献 - 重庆地区销售备案金额24.71亿元人民币，占比23.7%，备案面积29.09万平方米，占比39.2%[51] - 济南地区销售备案金额30.39亿元人民币，占比29.1%，备案面积19.45万平方米，占比26.2%[51] - 北京地区销售备案金额23.37亿元人民币，占比22.4%，备案面积4.62万平方米，占比6.2%[51] - 宜宾地区销售备案金额10.13亿元人民币，占比9.7%，备案面积12.84万平方米，占比17.3%[51] - 北京市收入22.4亿元同比下降45.66%毛利率53.59%[80] - 重庆市收入65.68亿元同比下降23.96%毛利率33.80%[80] - 福建省收入20.4亿元占比8.88%为新增长区域[78] 各地区表现：城市市场数据 - 重庆市2019年商品房供应面积2746万平方米同比减少24.13%[22] - 重庆市2019年商品房成交面积3133万平方米同比减少13.68%[22] - 重庆市2019年商品房成交建面均价10610元/平方米同比上涨2.3%[22] - 重庆市2019年末商品房预售证存量面积1650万平方米去化周期6.3个月[22] - 济南市2019年商品房供应面积1517.31万平方米同比增加55.86%[24] - 济南市2019年商品房成交面积1008.15万平方米同比减少14.04%[24] - 济南市2019年商品房成交建面均价11902元/平方米同比上涨2.5%[24] - 济南市2019年新建商品房库存面积3126.46万平方米去化周期15个月[24] - 宜宾市2019年商品房成交建面均价8778元/平方米同比上涨13%[26] - 北京市2019年商品房成交建面均价43254元/平方米同比上涨3.18%[27] - 成都去化周期13个月，天津58个月，南京7个月，东莞9个月，苏州8个月，湖州17.8个月，福州6.5个月，张家口75个月，青岛23个月，上海11个月[29] 各地区表现：项目排名 - 重庆公司在重庆市房地产企业成交金额排名中未进入前20名，成交金额24.71亿元[31][32] - 济南公司在济南市房地产企业成交金额排名第11位，成交金额31.16亿元[33] - 宜宾鲁能在宜宾市房地产企业成交金额排名第4位，成交金额10.13亿元[34] - 顺义新城在北京市房地产企业成交金额排名第46位，成交金额23.37亿元[36] 管理层讨论和指引：融资活动 - 公司融资渠道畅通，控股股东提供财务资助，并开拓CMBS等新型融资方式[39] - 公司2019年发行三年期5亿元中期票据，发行利率4.1%[47] - 公司全资子公司发行40亿元CMBS产品，发行利率4.09%[47] - CMBS发行总规模40亿元人民币[104] - 优先级证券占比95%[104] - 次级证券占比5%由山东鲁能亘富开发有限公司持有[104] - 发行利率4.09%较同期银行贷款基准利率4.9%下浮0.81个基点[104] - 节约利息支出约3.6亿元人民币[105] - 认购金额达55.14亿元认购倍数1.46倍[105] - 涉及投资人10余家[105] - 公司计划启动剩余5亿元中期票据发行工作[108] - 济南领秀城商业综合体CMBS发行成功[108] - 公司积极探索CMBS、类Reits、可转债等创新融资方式[110] 管理层讨论和指引：运营与发展 - 公司拥有经验丰富的开发团队，建筑工程获多项殊荣，形成成熟开发模式[39] - 公司建立完整管理流程规范，实现高度信息化系统管理，风险防控能力提升[40] - 2020年计划新开工面积44.22万平方米，续建353.72万平方米，竣工215.4万平方米[74] - 2020年计划开工面积44.22万平方米[107] - 2020年计划续建面积353.72万平方米[107] - 2020年计划竣工面积215.4万平方米[107] - 公司高财务杠杆运营模式一定程度限制了融资空间[109] - 公司土地储备与发展后劲不足面临土地获取难度及成本增加风险[109] 管理层讨论和指引：行业环境 - 2019年国内生产总值990865亿元，比上年增长6.1%[18] - 全国房地产开发投资2019年1-12月为132194亿元，同比增长9.9%[20] - 商品房销售面积2019年为171558万平方米，比上年下降0.1%[20] - 商品房销售额2019年为159725亿元，增长6.5%[20] - 房屋新开工面积2019年为227154万平方米，增长8.5%[20] - 行业TOP100房企权益销售金额集中度达53%[20] - 房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势银行信贷、信托融资和海外发债等融资渠道不断收紧[109] - 央行完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制将贷款利率定价方式调整为"LPR加基点"[109] 利润分配与股东回报 - 公司2019年度利润分配预案为以总股本1,862,520,720股为基数每10股派发现金红利3元（含税）[2] - 公司2018年度利润分配以总股本1,862,520,720股为基数每10股派发现金股利1.30元（含税）合计派发现金股利242,127,693.60元[112] - 公司剩余未分配利润1,293,079,369.36元结转以后年度分配[112] - 公司2019年度母公司实现净利润2,089,794,930.12元，可供股东分配利润为3,173,894,806.47元[114] - 2019年度现金分红方案为每10股派发现金股利3.0元（含税），总金额558,756,216.00元[114] - 2019年现金分红金额占合并报表归属于上市公司普通股股东净利润的比率为17.78%[117] - 2018年度现金分红金额242,127,693.60元，占合并报表归属于上市公司普通股股东净利润的比率9.68%[117] - 2017年度现金分红金额242,127,693.60元，占合并报表归属于上市公司普通股股东净利润的比率11.53%[117] - 2019年度分红后剩余未分配利润2,615,138,590.47元结转以后年度分配[114] - 现金分红总额占利润分配总额的比例为100%[118] - 公司现金分红政策符合公司章程规定且决策程序完备[113] - 2019年度合并报表归属于上市公司普通股股东的净利润为3,142,121,542.37元[117] - 分红方案以总股本1,862,520,720股为基数实施[114] - 公司2018年度权益分派于2019年7月9日实施完毕股权登记日为2019年7月8日[112] 重大资产与股权投资 - 长期股权投资较年初增加81.45%，主要因投资杭州千岛湖全域旅游有限公司1.4亿元[37] - 其他非流动金融资产公允价值变动产生收益460.1万元[94][95] - 报告期投资额4.40亿元，较上年同期39.04亿元大幅减少88.74%[97] - 出售鲁美项目S-24地块资产获得交易价款9.17亿元，贡献净利润占比0.65%[101] - 主要子公司山东鲁能亘富实现营业收入59.22亿元，净利润12.90亿元[103] - 公司以人民币163,477.87万元收购鲁能集团持有的福州鲁能100%股权[127] - 公司以人民币192,187.32万元收购都城伟业集团持有的天津鲁能泰山100%股权[130] - 公司新设三级子公司上海鲁能亘富置业有限公司，注册资本为3.00亿元[84] 关联交易与承诺履行 - 公司放弃受让大连神农科技100%股权、海南英大100%股权、北京碧水源100%股权、天津鲁能置业100%股权[122][124] - 公司放弃受让海南亿兴置业60%股权[122][124] - 所有披露承诺目前均处于正常履行状态[134][136] - 重大资产重组标的资产全部完成盈利承诺业绩指标[143] - 鲁能亘富100%股权实际净利润3338.2469百万元超出预测1520.642百万元119.53%[143] - 顺义新城股权利润补偿期间扣非净利润总额15.64亿元，较预测数增加3.12亿元，增长比例24.94%[145] - 宜宾鲁能65%股权利润补偿期间扣非净利润总额8.24亿元，较预测数增加3.87亿元，增长比例88.46%[145] - 重庆鲁能34.5%股权利润补偿期间扣非净利润总额7.82亿元，较预测数增加3.38亿元，增长比例76.23%[145] - 重庆鲁能英大30%股权利润补偿期间扣非净利润总额3.76亿元，较预测数增加2.48亿元，增长比例194.15%[145] - 重庆鲁能开发34.5%股权实际业绩218.2538百万元超出预测141.1619百万元54.6%[142] - 宜宾鲁能开发65%股权实际业绩407.4778百万元超出预测320.5459百万元27.1%[142] - 山东鲁能亘富100%股权实际业绩770.436百万元超出预测417.5862百万元84.5%[142] - 北京顺义新城100%股权实际业绩266.1377百万元低于预测561.516百万元52.6%[142] - 重庆鲁能英大30%股权实际业绩187.871百万元超出预测57.9625百万元224.0%[142] 会计政策与报告 - 公司执行新金融工具准则，对金融资产按摊余成本或公允价值计量[147] - 2019年1月1日货币资金按摊余成本计量，合并报表账面价值48.61亿元[148] - 2019年1月1日应收账款按摊余成本计量，合并报表账面价值1166.76万元[148] - 2019年1月1日其他应收款按摊余成本计量，合并报表账面价值2.53亿元[148] - 2019年1月1日可供出售金融资产重分类至其他非流动金融资产，公允价值计量价值5219.81万元[149] - 报告期指2019年1月1日至2019年12月31日[4] - 公司报告期不存在控股股东及其关联方的非经营性资金占用[146] 其他重要内容：项目详情（预售/结算） - 重庆泰山7号项目本期预售金额最高达103,529.85万元，预售面积81,439.74平方米[63] - 重庆领秀城4街区本期结算金额达196,599.62万元，结算面积243,444.23平方米[64] - 重庆鲁能星城外滩5号地项目预售金额32,711.732万元，预售面积25,043.89平方米[64] - 重庆北渝星城项目结算金额92,701.93万元，结算面积136,911.63平方米[63] - 重庆江津领秀城项目结算金额130,632.35万元，结算面积259,567.65平方米[64] - 重庆鲁能城二三期项目结算金额39,252.35万元，结算面积41,796.47平方米[63] - 重庆领秀城1街区结算金额36,036.37万元，结算面积46,983.40平方米[64] - 重庆南渝星城项目累计预售面积320,699平方米，可售面积375,408.40平方米[63] - 济南领秀城A2地块预售金额254.15万元，预售面积985.78平方米[64] - 重庆鲁能星城12街区预售金额330.61万元，预售面积941.15平方米[64] - 济南领秀城Q2Q3地块本期预售面积69,588.17平方米，预售金额137,614.63万元[65] - 济南唐冶三期住宅本期预售面积51,244.25平方米，预售金额83,483.87万元[66] - 北京丰台区石榴庄项目本期预售面积30,218.46平方米，预售金额140,877.87万元[66] - 济南领秀城E2地块本期预售面积24,144.59平方米，预售金额34,063.82万元[65] - 济南章丘鲁能公馆一期本期预售面积20,253.00平方米，预售金额24,227.27万元[66] - 济南领秀城P-2地块本期结算面积12,164.31平方米，结算金额12,747.53万元[65] - 济南唐冶二期住宅本期结算面积217,354.27平方米，结算金额203,795.