收入和利润（同比环比） - 营业收入为10.47亿元人民币，同比下降22.05%[21] - 公司营业收入为10.47亿元同比下降22.05%[48] - 营业总收入同比下降22.1%至10.47亿元人民币，上期为13.43亿元人民币[196] - 归属于上市公司股东的净利润为5.64亿元人民币，相比去年亏损1.54亿元实现扭亏为盈[21] - 归属于母公司净利润为5.64亿元[46] - 净利润同比扭亏为盈，实现7.98亿元人民币，上期亏损1.57亿元人民币[197] - 归属于母公司股东的净利润为5.64亿元人民币，上期亏损1.54亿元人民币[197] - 公司2018年实现合并归属于上市公司股东的净利润为5.64亿元，较2017年亏损1.54亿元大幅扭亏为盈[92] - 基本每股收益为0.6027元/股，相比去年-0.1645元实现大幅改善[22] - 基本每股收益为0.6027元/股，上期为-0.1645元/股[197] - 加权平均净资产收益率为14.05%，相比去年-4.54%显著提升[22] - 2018年第四季度归属于上市公司股东的净利润为5.97亿元人民币，显著高于其他季度[25] - 2018年第一季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为-4638.09万元人民币[25] - 2018年第四季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为351.16万元人民币[25] - 2018年全年非经常性损益总额为5.91亿元人民币，主要来自非流动资产处置损益11.40亿元人民币[27][29] - 资产处置收益贡献11.40亿元人民币，上期为零[196] - 铁管巷土地补偿款确认资产处置收益11.4亿元，增加净利润8.19亿元[60] - 综合收益总额达17.47亿元人民币，主要来自9.49亿元人民币的其他综合收益[197] - 母公司投资收益为1.00亿元人民币，上期为零[200] - 2018年息税折旧摊销前利润12.61亿元，较上年6507万元增长1838.37%，主要因铁管巷地块资产处置收益[176] 成本和费用（同比环比） - 营业成本为8.49亿元同比下降28.71%[48] - 营业成本同比下降28.7%至8.49亿元人民币，上期为11.91亿元人民币[196] - 房地产开发成本同比下降29.53%至8.38亿元，占总成本比例98.63%[55] - 租赁成本同比激增337.99%至1163.84万元，主因投资性房地产摊销增加[55][56] - 财务费用同比下降21.6%至1.21亿元人民币，其中利息费用下降19.3%至1.43亿元人民币[196] - 利息费用本期金额为143,407,694.36元[101] - 利息收入本期金额为22,420,414.16元[101] - 营业税金及附加同比下降47.81%至3098.25万元，因土地增值税减少[57] - 所得税费用同比增长726.2%至3.05亿元人民币，上期为0.37亿元人民币[197] 现金流量表现 - 经营活动产生的现金流量净额为4254.64万元人民币，同比下降79.65%[21] - 2018年第二季度经营活动产生的现金流量净额为1.47亿元人民币[26] - 经营活动现金流量净额0.43亿元同比下降79.65%主要因支付镇江土地出让金[48][49] - 经营活动现金流量净额同比暴跌79.65%至4254.64万元，因支付镇江土地出让金[59] - 投资活动产生的现金流量净额为10.99亿元人民币，同比大幅增长746.11%[21] - 投资活动现金流量净额109.88亿元同比大幅增长746.11%主要因土地补偿款收入[48][49] - 投资活动现金流量净额飙升746.11%至10.99亿元，主因收到铁管巷土地补偿款[59] - 筹资活动产生的现金流量净额为-3.36亿元人民币，相比去年-9.34亿元有所改善[21] - 现金利息保障倍数1.05较上年2.62下降60.10%，因支付镇江土地出让金导致经营现金流减少[176] 资产和负债变化 - 归属于上市公司股东的净资产为47.73亿元人民币，同比增长46.42%[21] - 总资产为101.50亿元人民币，同比增长23.06%[21] - 公司总资产同比增长23.1%至101.5亿元（期初82.48亿元）[190][192] - 归属于母公司所有者权益增长46.4%至47.73亿元（期初32.59亿元）[190] - 未分配利润大幅增长80.4%至12.66亿元（期初7.02亿元）[190] - 货币资金同比增长40.01%至28.05亿元，因收回50%铁管巷土地补偿款[63] - 货币资金期末余额为人民币28.05亿元，较期初增加8.02亿元[188] - 货币资金增长14.9%至6.31亿元（期初5.49亿元）[193] - 其他应收款激增4413.17%至11.86亿元，系待收回的50%土地补偿款[63] - 其他应收款期末余额为人民币11.86亿元，较期初大幅增加11.6亿元[188] - 投资性房地产暴增476.40%至8.9亿元，因存货转为出租资产[63] - 投资性房地产期末余额为人民币8.90亿元，较期初增加7.36亿元[188] - 可供出售金融资产期末余额为人民币17.43亿元，较期初增加12.66亿元[188] - 非流动资产激增271.3%至27.11亿元（期初7.3亿元）[189] - 存货期末余额为人民币33.61亿元，较期初减少9.4亿元[188] - 预收款项同比增长83.74%至6.63亿元，因宜兴项目资金回笼[63] - 应付债券减少27.2%至19.91亿元（期初27.35亿元）[189][194] - 一年内到期非流动负债新增7.49亿元（期初为0）[189][194] - 应交税费激增701.4%至3.69亿元（期初4605万元）[189] - 递延所得税资产下降29.6%至4752万元（期初6753万元）[189] - 流动比率2.73较上年3.68下降25.82%，因"14凤凰债"2019年到期导致流动负债增加[176] - 速动比率1.50较上年1.00上升50.27%，因收回50%铁管巷土地补偿款[176] - 资产负债率49.63%较上年59.20%下降16.16%[176] - EBITDA全部债务比0.46较上年0.02上升1834.48%[176] - 利息保障倍数8.60较上年0.32上升2629.29%[176] 业务线表现 - 房地产主营业务毛利率18%同比增加7.61个百分点[52] - 租赁业务收入2542万元同比增长74.39%但毛利率下降27.55个百分点[52] - 盐城凤凰文化广场商业面积49,327.42平方米，报告期租金收入512.54万元[74] 地区表现 - 江苏凤凰置业有限公司总资产42.35亿元人民币，净亏损7911.96万元人民币[80] - 盐城凤凰地产有限公司营业收入9633.43万元人民币，净亏损143.58万元人民币[80] - 镇江凤凰文化地产有限公司营业收入3.26亿元人民币，净利润531.99万元人民币[80] - 合肥凤凰文化地产有限公司营业利润119.61万元人民币，净利润223.02万元人民币[80] - 南通凤凰置业有限公司营业收入3440.48万元人民币，净利润261.35万元人民币[80] - 苏州凤凰置业有限公司营业收入6515.02万元人民币，净利润523.55万元人民币[80] - 无锡宜康置业有限公司净亏损1430.77万元人民币[81] - 泰兴市凤凰地产有限公司营业收入5.19亿元人民币，净利润4479.82万元人民币[81] - 南京龙凤投资置业有限公司营业利润176.66亿元人民币，净利润134.20亿元人民币[81] 管理层讨论和指引 - 公司计划派发现金股利总额9360.61万元人民币，每10股派1.00元[5] - 公司2018年度现金分红总额为9360.61万元，占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率为16.59%[93] - 公司2017年度因净利润为负未进行利润分配，2016年度现金分红占净利润比率高达178.52%[93] - 公司母公司2018年度可供股东分配利润为1.05亿元[92] - 公司当前房地产库存中办公楼占比较高，去化速度较慢且困难较大[89] - 公司计划重点发展二线城市土地储备，特别是南京、合肥等城市[88] - 公司正在推进养老地产战略转型，首个养老项目为凤凰怡然居[88] - 公司面临房地产税立法、融资渠道管控等政策风险，作为中小型房企抗风险能力较弱[89] - 公司养老地产业务面临资金投入大、回报周期长、缺乏经验等经营风险[90] 融资和借款活动 - 控股股东凤凰集团每年提供30亿元借款额度[38] - 凤凰集团对凤凰置业提供一年期借款余额为6.76亿元[98] - 期末融资总额275,000万元，平均融资成本4.88%[74] - 公司债券"14凤凰债"剩余债券余额为7.5亿元，利率5.65%[165][166] - 公司债券"16凤凰01"剩余债券余额为20亿元，利率4.59%[165][166] - "16凤凰01"回售金额为13.875亿元，回售后剩余债券余额预计为6.125亿元[167] - 公司支付"16凤凰01"利息每手45.90元（含税）[166] - 公司支付"14凤凰债"利息每手56.50元（含税）[166] - "14凤凰债"募集资金净额7.425亿元已全部用于补充营运资金，其中江苏凤凰置业使用2.942亿元、合肥凤凰地产使用3.8亿元、镇江凤凰地产使用0.683亿元[170] - "16凤凰01"募集资金净额19.8亿元已全部使用，其中10.027亿元用于归还借款、9.975亿元用于补充营运资金[170] - 公司长期主体信用等级AA，债券信用等级AAA，评级展望稳定[171] 投资和资产处置 - 收到南京东铁管巷地块50%土地出让补偿价款11.61亿元[35] - 收到铁管巷土地补偿款总额23.22亿元其中2018年11月到账11.61亿元2019年3月到账剩余11.61亿元[43] - 公司已收到50%土地收回补偿价款11.61亿元[119] - 剩余50%土地收回补偿价款11.61亿元已于2019年3月25日全部到账[119] - 铁管巷A、C地块被收回，重新出让总价为47.7亿元[118] - 公司应取得土地收回补偿款金额为23.22亿元[119] - 以10.1亿元竞得镇江地块楼面地价6320元/平方米规划建筑面积15.98万平方米[44] - 镇江京口区项目持有待开发土地面积88,824平方米，规划计容建筑面积159,840平方米[69] - 报告期实际投资额最高项目为泰兴和泰（33,845万元），合肥凤凰文化广场（9,470万元）[70][71] - 宜兴凤凰怡然居住宅项目报告期实际投资额21,431万元[71] - 公司持有南京证券8.09%股权，投资成本4.76亿元人民币[82] - 南京证券持股200,207,344股，公允价值1,741,803,892.80元，增值1,265,311,292.80元[75][78] - 期末按公允价值计量的可供出售金融资产余额为17.42亿元人民币[31] - 凤凰集团拟注入江苏银行8.9亿股股份[121] - 凤凰集团所持江苏银行股权市值达60多亿元[123] - 江苏银行股票锁定状态至2019年8月3日解锁[122] - 因增持行为，凤凰集团实际解锁日期顺延至2019年9月14日[122] 现金管理和理财 - 公司使用自有资金购买银行理财产品发生额6000万元人民币，未到期余额6000万元人民币[109] - 公司使用闲置定增募集资金购买银行理财产品发生额11.75亿元人民币，未到期余额2.75亿元人民币[109] - 公司使用闲置公司债募集资金购买银行理财产品[109] - 公司购买北京银行结构性存款3亿元人民币，年化收益率3.20%，实际收益236.71万元人民币[110] - 公司购买北京银行结构性存款3亿元人民币，年化收益率3.20%，实际收益189.37万元人民币[110] - 公司购买北京银行结构性存款3亿元人民币，年化收益率4.00%，实际收益302.47万元人民币[110] - 公司购买北京银行结构性存款2.75亿元人民币，年化收益率3.65%，预计收益247.5万元人民币[113] - 公司购买农业银行结构性存款6000万元人民币，年化收益率3.85%，实际收益54.43万元人民币[113] - 公司获授权使用不超过8亿元人民币闲置募集资金进行现金管理[115] - 公司获授权使用不超过8亿元人民币自有资金进行现金管理[116] 项目开发进展 - 在建项目5个总面积约137万平方米[40] - 宜兴凤凰怡然居项目总建筑面积17.2万平方米2018年完成9.6万平方米住宅施工[40] - 盐城凤凰文化广场总建筑面积24.6万平方米住宅部分已于2016年交付[42] - 南通凤凰国际书城办公面积32,008.63平方米，已预售率仅3.16%[72] 股东和股权结构 - 国有法人持股数量为25,839,793股，占总股本比例2.76%[127] - 普通股股份总数936,060,590股，无限售条件流通股占比97.24%为910,220,797股[128] - 报告期末普通股股东总数36,324户，较上一月末增加527户[130] - 控股股东江苏凤凰出版传媒集团持股487,883,543股占比52.12%，其中有限售股份25,839,793股[132] - 第二大股东卢建华持股7,557,103股占比0.81%，报告期内增持7,557,103股[132] - 前十名股东中国有法人持股合计490,871,543股，占总股本52.44%[132] - 江苏凤凰资产管理有限责任公司持股2,988,000股占比0.32%，与控股股东为一致行动人[132][133] - 有限售条件股份25,839,793股将于2019年1月18日解禁，锁定期36个月[134] - 控股股东江苏凤凰出版传媒集团还持有凤凰传媒1,852,780,258股占比72.8%[135] - 实际控制人为江苏省人民政府[137] - 前十名无限售条件股东持股总量为506,889,555股，占总股本54.15%[132] - 非公开发行股票数量上限调整为19,573.64万股[99] - 非公开发行股票发行价为7.74元/股[99] - 凤凰集团以199,999,997.82元现金认购25,839,793股[99] 公司治理和人员 - 公司董事、监事和高级管理人员年度税前报酬总额合计为506.03万元[143] - 总经理王烈报告期内从公司获得税前报酬总额70.52万元[142] - 副总经理王剑钊持有公司股份190,000股且报告期内持股无变动[142] - 副总经理许靛翠持有公司股份189,900股且报告期内持股无变动[143] - 副总经理兼董事会秘书毕胜持有公司股份181,700股且报告期内持股无变动[143] - 副总经理兼财务总监颜树云持有公司股份144,800股且报告期内持股无变动[143] - 总工程师陶爱明报告期内从公司获得税前报酬总额52.89万元[143] - 营销总监方磊持有公司股份100,500股且报告期内持股无变动[143] - 总经理助理程钢报告期内从公司获得税前报酬总额49.36万元[143] - 三名独立董事（徐小琴、姜宁、张利军）各自获得税前报酬6.32万元[142] - 公司董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计506.03万元[150] - 母公司在职员工数量为22人，主要子公司在职员工数量为100人，合计122人[151] - 员工专业构成中技术人员占比最高，为61人，占员工总数50%[151] - 销售人员21人，占员工总数17.2%[151] - 财务人员20人，占员工总数16.4%[151] - 行政人员20人，占员工总数16.4%[151] - 大专及以上学历员工113人，占员工总数92.6%[151] - 高中及以下学历员工9人，占员工总数7.4%[151] - 公司无生产人员，生产人员数量为0人[151] - 报告期内公司共召开2次股东大会[157] - 年内召开董事会会议7次，其中现场会议1次，通讯方式召开会议6次[159] - 审计委员会确认公司2017年度财务报表真实反映资产负债情况和经营成果[160] - 战略委员会对公司发展战略和新项目投资提出重要意见和建议[161] - 薪酬与考核委员会根据考核结果确定高级管理人员2017年度薪酬[161] - 公司获得标准无保留意见的2018年度内部控制审计报告[163] - 境内会计师事务所报酬为57万元[105] 受限资产情况 - 期末