财务数据关键指标变化：收入与利润 - 本期间持续经营业务营业额约为7919.9万港元，较2024年期间的约2.29885亿港元下降约1.50686亿港元，主要由于物业销售减少[18] - 公司2025年中期营业额为7919.9万港元，较2024年同期的2.29885亿港元下降65.5%[193] - 本期间公司股东应占综合亏损约为1.09293亿港元，较2024年期间的约7.09482亿港元亏损大幅减少[21] - 公司2025年中期录得除税前亏损1.09615亿港元，而2024年同期为除税前溢利2278.7万港元[193] - 公司2025年中期来自持续经营业务的亏损为1.09301亿港元，而2024年同期为溢利2432.1万港元[193] - 公司本期间（截至2025年9月30日止六个月）亏损为1.09301亿港元，较去年同期的7.09495亿港元亏损大幅收窄[196] - 来自持续经营业务的亏损为1.09293亿港元，而去年同期为盈利2433.4万港元[195] - 本期间股东应占来自持续经营业务的综合亏损约为1.09293亿港元，而2024年期间为溢利约2433.4万港元[21] - 本期间来自持续及已终止经营业务的每股基本及摊薄亏损为1.48港元，2024年期间为9.59港元[22] - 每股基本及摊薄亏损为1.48港元，去年同期来自持续经营业务的每股盈利为0.33港元[196] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 本期间毛利率约为1.5%，低于2024年期间的约2.6%[18] - 公司2025年中期毛利润为118.8万港元，较2024年同期的588.8万港元下降79.8%[193] - 公司对持作出售物业进行撇减，金额为3450.3万港元[193] - 公司投资物业公平值变动产生亏损1150万港元[193] - 公司按公平值计入损益之金融资产公平值变动产生亏损净额1186.5万港元[193] - 本期间确认来自持续经营业务的投资物业公平值变动亏损约11,500,000港元，较2024年同期约530,000港元大幅增加[40][41] - 本期间贷款融资业务分部亏损约为1,906千港元，主要由于应收贷款减值亏损[57] - 贷款融资业务于2025年9月30日确认的减值亏损约为1,894,000港元，较2024年同期的7,954,000港元大幅减少[71] - 截至2025年9月30日，集团员工总数为20名，相关期间员工成本约为12,121,000港元[139][141] 业务线表现：物业发展 - 物业发展分部本期间收入约为6508.2万港元，较2024年期间的2.19199亿港元大幅下降[28] - 物业发展分部持续经营业务营业额为65,082,000港元，较2024年同期的219,199,000港元大幅下降[31] - 公司物业销售营业额为6508.2万港元，较2024年同期的2.19199亿港元下降70.3%[193] - 本期间Garden Crescent项目完成3个单位及1个车位交易，确认物业销售收入约3410.2万港元，2024年同期为8482.8万港元[29] - 窝打老道项目「誉林」累计已签约销售额约为382,457,000港元，本期间完成3个单位及1个车位销售，录得物业销售营业额约34,102,000港元[32] - 截至报告日，Garden Crescent项目已售出33个单位及3个车位，合约销售总额约3.82457亿港元[29] - 延文礼士道项目「隽睿」累计已签约销售额约为1,169,872,000港元，本期间完成1个单位销售，录得物业销售营业额约30,980,000港元[35][37] 业务线表现：物业投资 - 物业投资分部持续经营业务的租金及楼宇管理费收入约为12,098,000港元，较2024年同期约8,730,000港元增长约38.6%[39][41] - 公司租金收入为1137.6万港元，较2024年同期的817.6万港元增长39.1%[193] - 截至2025年9月30日，投资物业中商业单位出租率为98.7%，工业单位出租率为75.6%[40][41] - 物业投资分部来自持续经营业务的亏损约为7,222,000港元，较2024年同期约3,642,000港元增加约3,580,000港元或约98.3%[40][41] - 漆咸道北项目「The Quad」总建筑面积约41,875平方英尺，为29层学生公寓，近200间房间，截至报告日期出租率达100%[33][36] 业务线表现：证券及其他投资 - 证券及其他投资分部来自持续经营业务的亏损约为18,061,000港元，较2024年同期亏损约30,755,000港元有所收窄[45][46] - 截至2025年9月30日，按公平值计入损益之金融资产约为106,765,000港元，较2025年3月31日的约139,564,000港元减少[45][46] - 截至2025年9月30日，公司投资组合总公允价值为106,765千港元，占集团总资产的3.2%[49] - 持有的百福控股股票投资产生公平值亏损23,607千港元[49] - 持有的中国平安股票投资产生公平值收益1,809千港元及股息收入423千港元[49] - 持有的可换股票据投资成本为46,375千港元，产生利息收入1,674千港元及公平值收益3,641千港元[49] 业务线表现：贷款融资 - 本期间贷款融资业务利息收入约为2,019千港元，较2024年期间增长约3.2%[57] - 截至2025年9月30日，应收贷款总额为114,258千港元，其中31%由公允价值为18,000千港元的证券或公允价值为17,250千港元的物业担保[61] - 截至2025年9月30日，应收贷款账面总值为114,258,000港元，较2025年3月31日的114,492,000港元略有下降[62] - 应收贷款中31%以公平值18,000,000港元的有价证券或公平值17,250,000港元的物业作抵押，无抵押应收贷款账面总值为60,158,000港元[62] - 最大借款人占集团应收贷款约38%，前五大借款人合计占比达94%[62] - 定息应收贷款年利率范围为2.5%至6.5%，浮息贷款年利率为最优惠利率减1%[64] 财务数据关键指标变化：资产与负债 - 截至2025年9月30日，集团银行借贷总额约为1,296,391,000港元，较2025年3月31日的1,274,237,000港元有所增加[72] - 集团资产负债比率（银行借贷总额/权益总额）约为0.8，高于2025年3月31日的0.7[72] - 截至2025年9月30日，现金及现金等价物约为59,518,000港元，较2025年3月31日大幅增加280.6%或约43,880,000港元[73] - 集团流动比率约为1.4，与2025年3月31日持平[73] - 集团净流动资产约为523,872,000港元，低于2025年3月31日的591,581,000港元[73] - 公司资产净值由2025年3月31日的17.26565亿港元下降至9月30日的16.17559亿港元，减少约1.09亿港元[199] - 投资物业价值从8.991亿港元微降至8.876亿港元[198] - 持作出售物业大幅增加，从11.2013亿港元增至17.26047亿港元，增幅约5.41亿港元[198] - 现金及现金等价物从1563.8万港元显著增加至5951.8万港元，增长约2.8倍[198] - 有抵押银行借贷（流动部分）从11.12302亿港元略增至11.34634亿港元[199] 管理层讨论和指引 - 董事会不建议派发本期间中期股息[23] - 董事會不建議派付2025年中期股息[187] - 香港财政司于2024年2月底宣布撤销所有物业销售限制，金管局亦暂停按揭压力测试并放宽部分物业贷款价值比率[133][135] - 官女士兼任公司总裁及首席执行官，董事会认为此安排有利于保持领导一致性与长期战略执行[175] 投资与交易活动 - 公司于2025年5月以总代价约1500万港元购入1500.4万股百福股份，持股比例从约3.74%增至约4.69%[93][94][95][96] - 公司于2025年7月以总销售所得约96万港元出售99万股百福股份，持股比例从约4.69%降至约4.63%[100][101] - 于2025年7月21日出售990,000股百福股份，占总股本约0.06%，总代价960,300港元，平均价每股0.97港元[104] - 出售后，公司持有百福股份由74,040,000股（约4.69%）减至73,050,000股（约4.63%）[104] - 于2025年7月24日出售2,590,000股百福股份，占总股本约0.16%，总代价约2,512,300港元，平均价每股约0.97港元[106][109] - 出售后，公司持有百福股份由73,050,000股（约4.63%）减至70,460,000股（约4.46%）[107][110] - 公司考虑按最低价每股0.80港元出售部分或全部百福股份，较2025年7月24日收市价0.97港元折让约17.5%[112][114] - 公司全资附属公司于公开市场购入3,042,000股百福股份，总价1,825,200港元，平均每股约0.60港元[127][130] - 购入百福股份后，集团持股从70,460,000股（约4.46%）增至73,502,000股（约4.66%）[128][130] - 于2025年9月5日出售2023年可换股票据未偿还本金金额的33.75%，总代价27,000,000港元，产生溢价3,375,000港元[116][118] - 公司间接全资附属公司出售所持2023年可换股票据未偿还本金金额的47.17%，总代价为25,000,000港元，产生溢价3,125,000港元[132][134] - 于2025年10月10日，有条件出售间接全资附属公司卓益全部股本，代价需减去约272.5百万港元的未偿还公司间款项[121][123] - 一项物业收购的预期购买价款约为287,100,000港元，将以发行2025年可换股票据的方式支付[125][129] 其他重要内容：可换股票据 - 截至2025年9月30日，持有的高山企业可换股票据未偿还本金金额为46,375千港元[49][51] - 该可换股票据转换价于2025年6月4日后修订为每股0.07港元[55] - 2023年可换股票据的转换价格由每股0.14港元修订为每股0.07港元[98] - 2023年可换股票据兑换价由每股0.14港元修订为0.07港元，下调50%[102] 其他重要内容：银行借贷与抵押 - 有抵押银行借贷总额为12.96亿港元（2025年3月31日：12.74亿港元），其中11.35亿港元（约占总借贷的87.5%）需在一年内或按要求偿还[77] - 本期间获得新银行贷款3.51亿港元（2024年同期：5540万港元），并偿还银行贷款3.29亿港元（2024年同期：2.13亿港元）[78] - 有抵押银行借贷的实际年利率范围为4.5%至5.3%（2025年3月31日：4.8%至5.6%）[79][82] - 银行借贷以账面净值约26.67亿港元（2025年3月31日：约27.18亿港元）的资产作为抵押，抵押资产价值约为借贷总额的2.06倍[80][83] - 公司以公平值为152万港元（2025年3月31日：73万港元）的750万股高山股份为一项信贷融资作抵押[80][83] - 所有银行借贷以港元计值，公司认为在日常业务中无重大外汇风险，期间未进行任何对冲活动[85][89] 其他重要内容：公司股权结构 - 截至2025年9月30日，公司已发行股份总数为73,988,403股[146][147] - 董事官可欣合计持有29,252,480股公司股份，持股比例约为39.53%[146] - 董事雷玉珠合计持有10,002,664股公司股份，持股比例约为13.51%[146] - Magical Profits Limited作为实益拥有人持有29,179,480股公司股份，持股比例约为39.43%[154] - Sea Rejoice Limited作为实益拥有人持有9,929,664股公司股份，持股比例约为13.42%[154] - 官永义通过配偶权益被视为持有10,002,664股公司股份，持股比例约为13.51%[154] - 截至2025年9月30日，公司已发行股份总数为73,988,403股[159] - Magical Profits Limited实益拥有29,179,480股，占已发行股本约39.44%[159] - Sea Rejoice Limited拥有9,929,664股，占已发行股本约13.42%[159] - 雷女士（执行董事）持有73,000份购股权，其配偶官永义被视为拥有权益的股份总数为10,002,664股[159] 其他重要内容：购股权计划 - 2012年购股权计划已于2022年7月4日到期，到期后未再授予新期权[161][162] - 截至2025年9月30日，尚未行使的购股权共计292,000份，对应股份占已发行股份总数约0.39%[164][168] - 所有未行使购股权的行使价均为每股3.99港元，授予日期为2021年8月30日[164] - 紧接2021年8月30日授予购股权前的股份收市价为3.90港元[172] - 根据2019年8月8日刷新的授权，购股权计划下可发行股份上限为91,320,403股（占当时已发行股份10%）[161][162] 其他重要内容：其他披露 - 于回顾期间及期末，公司无重大或然负债、无资本开支且无资本承担[86][87][88][90][91][92] - 除披露外，截至2025年9月30日，公司董事及主要行政人员无其他须披露的股份权益或淡仓[148][150] - 除披露外，截至2025年9月30日，公司未获其他主要股东通知其拥有须披露的股份权益或淡仓[156][158] - 已终止经营业务在本期无影响，去年同期则造成73.3816亿港元的巨额亏损[195] - 本期间全面开支总额为1.09006亿港元，较去年同期的67.0968亿港元显著减少[195] - 亏损减少主要由于持作出售发展物业及持作出售物业之撇减净额减少，以及已终止经营业务亏损减少[21] - 卓益主要资产为物业，可售面积13,544平方英尺，及公允价值约46.3百万港元的上市股权证券[122] - 卓益核心资产为九龙旺角花园街19号花园广场的物业，可出售面积为13,544平方英尺[124] - 卓益持有的上市证券公允价值总额约为46,300,000港元，包括42,308,000股百福控股股份及268,000股中国平安股份[124]