财务表现：收入和利润（同比环比） - 2025年上半年总收入52.02亿港元同比下降18%，主要因物业销售收入下跌87%至1.61亿港元[18][19] - 物业租赁收入49.12亿港元同比下降3%，营业溢利34.99亿港元同比下降4%[18][19] - 酒店收入1.29亿港元同比上升84%，但营业亏损扩大至3400万港元[18][19] - 股东应占基本纯利11.91亿港元同比下降7%，每股基本盈利0.87港元[14][19] - 股东应占纯利6.97亿港元，包含4.94亿港元物业净重估亏损[14][19] - 公司总收入为52.02亿港元，同比下降18%[20] - 物业租赁收入为49.12亿港元，同比下降3%[20][22] - 物业销售收入为1.61亿港元，同比下降87%[20] - 内地物业租赁收入按人民币计值下降2%，按港币计值下降3%[22][25] - 股东应占溢利同比下降21.5%至港币69.7亿元（人民币64.8亿元），去年同期为港币88.8亿元（人民币80.7亿元）[106] - 物业租赁分部未计入公允价值变动的营业利润为31.93亿港元，同比下降3.3%[120] - 股东应占纯利为6.97亿港元，较上年同期的8.88亿港元下降21.5%[130] - 股东应占基本纯利为119.1亿港元，同比下降7.0%[131] - 2025年上半年公司本期溢利为6.97亿港元，较2024年同期8.88亿港元下降21.5%[144] - 公司本期溢利（净利润）从2024年上半年的1,389百万元人民币下降至2025年上半年的1,213百万元人民币，降幅为12.7%[112] 财务表现：成本和费用（同比环比） - 净债项股权比率31.5%，较2024年底的30.8%有所上升[16] - 2025年上半年总财务费用减少6%至10.02亿港元，平均有效借贷利率降至3.9%（2024年：4.4%）[62] - 利息支出净额同比增长15.7%至港币48.7亿元（人民币45.3亿元），去年同期为港币42.1亿元（人民币38.8亿元）[106] - 利息支出净额增加至4.87亿港元，同比增长15.7%[123] - 税项支出大幅增加43.9%至港币108.8亿元（人民币100.1亿元），去年同期为港币75.6亿元（人民币68.8亿元）[106] - 本期税项支出总额为10.88亿港元，较上年同期的7.56亿港元大幅增加43.9%[126] - 截至2025年6月30日止六个月雇员费用总额为港币9.02亿元[100] 内地商场组合表现 - 内地商场组合收入按人民币计值持平，为24.12亿元人民币[25][28] - 上海恒隆广场租出率保持98%，收入持平[28] - 上海港汇恒隆广场收入上升1%，租户销售额增长10%，租出率达99%[29] - 无锡恒隆广场租户销售额下跌4%，收入上升8%，租出率维持96%[29] - 昆明恒隆广场收入增长7%，租户销售额下跌1%，租出率升至99%[30] - 大连恒隆广场收入增长10%，租户销售额增长13%，租出率维持94%[30] - 武汉恒隆广场收入下跌36%，租户销售额下跌31%，租出率升至88%[32] - 沈阳市府恒隆广场收入下跌37%，租户销售额下跌58%，租出率为86%[32] - 武汉恒隆广场收入同比下降36%，沈阳恒隆广场收入同比下降37%[28] 内地办公楼组合表现 - 办公楼组合收入同比下降4%[22][25] - 内地办公楼整体收入下跌4%至人民币6.38亿元[33][34] - 上海恒隆广场办公楼收入下跌7%，租出率下滑至82%[34][35] 香港业务表现 - 香港整体收入减少4%至港币15.49亿元，营业溢利下跌4%至港币12.15亿元[38][39] - 香港零售收入下跌7%至港币8.84亿元，租出率为93%[39] - 香港零售物业组合收入下跌7%至8.84亿港元，整体租出率维持93%[40] - 香港办公楼及工业/办公楼收入下跌2%至5.53亿港元，租出率维持88%[41] - 香港岛办公楼组合租出率增加1个百分点至83%，九龙办公楼组合收入下降4%且租出率跌至92%[42] - 住宅及服务式寓所业务收入同比增长11%[43] - 香港住宅及服务式寓所业务租出率同比上升九个百分点，收入增加11%[17] 物业销售及酒店业务表现 - 物业销售进账1.61亿港元，录得营业亏损5700万港元[44] - 酒店总收入同比增长86%至1.29亿港元，沈阳康莱德酒店收入下降3%[45] 资产、负债及现金流 - 投资物业总值2008.58亿港元，内地物业组合价值1366.89亿港元，香港物业组合价值641.69亿港元[46] - 录得物业重估亏损2.69亿港元，其中内地亏损9300万港元，香港亏损1.76亿港元[47][48] - 物业发展项目总值261.37亿港元（出租）和81.18亿港元（待售），资本承担总额125.55亿港元[49] - 现金及银行存款总额为74.76亿港元（2025年6月30日），较2024年12月31日的108.17亿港元下降30.9%，其中港元占比53%（39.93亿港元），人民币占比47%（34.82亿港元）[55] - 借贷总额为559.72亿港元（2025年6月30日），其中人民币计值债务占比42%，港元债务占比58%[56][57] - 定息债项占比42%（233.99亿港元），浮息债项占比58%（325.73亿港元）；剔除在岸浮息债项后，定息债项占离岸债项比率升至59%（2024年12月31日：55%）[56][57] - 净债项股权比率31.5%（2025年6月30日），较2024年12月31日的30.8%上升0.7个百分点，主要因内地及香港资本支出增加[57] - 债务平均偿还年期3.1年（2025年6月30日），72%贷款需于两年后偿还；1年内到期债务占比11%（64.07亿港元）[59][60] - 备用银行承诺信贷未提取余额231.28亿港元，中期票据未提取余额23.98亿美元（等值188.26亿港元）[60] - 公司来自经营活动的现金净额从2024年上半年的2,002百万元人民币增至2025年上半年的2,233百万元人民币，增长11.5%[113] - 公司用于投资活动的现金净额从2024年上半年的1,285百万元人民币改善至2025年上半年的1,144百万元人民币，改善幅度为11%[113] - 公司融资活动现金净额从2024年上半年的流入65百万元人民币转为2025年上半年的流出4,396百万元人民币[113] - 公司现金及现金等价物从2024年6月30日的6,582百万元人民币下降至2025年6月30日的6,568百万元人民币，降幅为0.2%[113] - 公司现金及银行存款减少至74.76亿港元，较期初108.17亿港元下降30.9%[121] - 投资物业与发展中投资物业添置额为10.45亿港元，同比下降45.7%[132] - 应收账款总额为1.38亿港元，同比下降25.0%[134] - 应付账款总额为34.55亿港元，同比下降15.0%[136] - 三个月内到期应付账款为7.86亿港元，同比下降44.0%[136] - 资本承担总额从2024年底133.55亿港元降至2025年6月30日125.55亿港元，减少8亿港元[152] 汇率影响 - 人民币兑港元升值1.5%产生换算收益15.29亿港元（2024年亏损7.25亿港元），人民币计值资产净值占比68%[65] - 汇兑储备变动产生正收益港币173.9亿元，去年同期为亏损港币80.8亿元[108] - 汇兑储备从2025年初-46.08亿港元改善至2025年6月30日-36.89亿港元，增加9.19亿港元[144] 发展项目与资产优化 - 公司于2017年启动策略性再投资计划，接管上海港汇恒隆广场合资伙伴的物业空间[10] - 公司推出"恒隆V.3"策略，通过管理合约、扩建及资产优化巩固现有资产地位[9] - 公司现有四个已公布或开展的管理合约项目[10] - 上海恒隆广场扩建项目预计2026年竣工，商场可出租面积增加超过13%[11] - 杭州恒隆广场与百大集团合作后，可租赁楼面面积增加约40%，临街面积增加超过200%[12] - 杭州恒隆广场于2025年7月取得竣工证明书，预计2025年下半年起分阶段落成[50] - 杭州恒隆广场高端综合商业项目将分阶段落成，零售及办公楼预租表现活跃[73] - 上海恒隆广场正在进行扩建项目及贵宾室翻新工程[73] - 无锡恒隆府即将推出首批预售单位，市场反应正面[74] 市场趋势与运营亮点 - 2025年1月至6月零售销售额和租赁收入出现改善，5月和6月略有增长[6] - 2024年内地租赁收入录得24年持续增长后的首次下跌[6] - 泡泡玛特在上海港汇恒隆广场开设首家珠宝店POPOP[7] - 天津恒隆广场于2014年开幕时已引入泡泡玛特[7] - 整体租出率维持在94%的高水平[23] - 市场存在价格战、房地产低迷、奢侈品销售压力及通缩风险等隐忧[6] - 香港零售业持续受消费模式转变及外围经济压力影响[74] - 时尚商品线上退货率往往高于80%[8] - 内地家庭储蓄率在过去五年显著上升[7] 可持续发展与创新举措 - 内地80%物业采用可再生能源供电，预计2025年采购3.2亿千瓦时可再生能源，超额完成25%用电目标[67] - 2023年温室气体排放量近100万吨，目标2050年降至10万吨以下，通过脱碳模型规划减排路径[68] - 恒隆Changemakers计划覆盖租户42个，占集团可租赁总面积12%即超过238,000平方米[69] - 公司通过能源管理平台为租户提供实时能耗数据分析及优化建议[70] 公司治理与股东结构 - 每股中期股息维持0.21港元，与2024年同期持平[15] - 中期股息维持每股0.21港元[21] - 公司已付股息从2024年上半年的824百万元人民币下降至2025年上半年的810百万元人民币[112][113] - 公司已付非控股权益股息从2024年上半年的924百万元人民币下降至2025年上半年的519百万元人民币，降幅为43.8%[112][113] - 公司董事会独立非执行董事占比46%，超联交所要求[76] - 董事会每年召开六次会议并持续审阅企业管治实践[76] - 提名及薪酬委员会由独立非执行董事组成，每年至少召开一次会议[77] - 审核委员会由三名独立非执行董事及一名非执行董事组成，每年至少举行四次会议[78] - 陈文博持有本公司股份551,752,580股，占已发行股份总数40.52%[81] - 陈文博持有恒隆地产股份3,271,168,287股，占已发行股份总数65.40%[81] - 卢韦柏持有本公司股份460,000股，占已发行股份总数0.03%[81] - 陈文博持有551,752,580股股份，占已发行股份总数40.52%[93] - 陈谭庆芬持有522,423,080股股份，占已发行股份总数38.37%[93] - Silchester International Investors LLP持有110,342,000股股份，占已发行股份总数8.10%[93] - Dodge & Cox持有105,320,900股股份，占已发行股份总数7.73%[93] - Kingswick Investment Limited持有103,609,000股股份，占已发行股份总数7.61%[93] - 公司已发行股份总数为1,361,618,242股[93] - 公司于恒隆地产持股比例从2025年初63.7%增至2025年6月30日64.8%，增加1.1个百分点[144] 股份期权计划 - 2022年股份期权计划可授出股份总数为282,875,550股[85] - 截至2025年6月30日止六个月期间授出6,600,000股期权[85] - 2022年股份期权计划剩余可授出股份为276,275,550股[85] - 股份期权计划可授出股份占恒隆地产已发行股份总数约5.5%[85] - 每名参与者12个月内获授期权行使不超过恒隆地产发行股份1%[85] - 期权计划发行股份数与加权平均股数比率为0.02[86] - 截至2025年6月30日，公司股份期权总数从176,137,500股减少至167,539,000股，期内失效/没收8,598,500股（约4.9%）[89] - 雇员股份期权在期内失效/没收总计8,598,500股，期末剩余120,589,000股[89] - 2025年1月27日新授予董事股份期权6,600,000股，行使价为每股6.21港元[90] - 2023年6月28日授予的股份期权行使价为12.49港元，当天收市价为12.34港元[90] - 2022年2月21日授予荣誉董事长陈启宗3,300,000股期权，行使价16.38港元[89] - 2021年5月12日授予的股份期权行使价为19.95港元，当天收市价19.60港元[89] - 2019年6月28日授予荣誉董事长陈启宗3,025,000股期权，行使价18.58港元[87] - 2018年5月16日授予董事卢韦柏10,000,000股期权，行使价18.98港元[87] - 2017年8月10日授予荣誉董事长陈启宗1,925,000股期权，行使价19.98港元[87] - 公司股份期权计划涉及多个授予日期，最早可追溯至2017年8月10日[87] - 股份期权总数减少，2022年计划新增660万股期权[141] - 2025年1月27日授出期权行使价为6.21港元[141] - 授出期权公允价值为0.75港元，占股价12.1%[142] - 预期波幅为31.10%，无风险利率为3.68%[142] - 预期每股股息为0.52港元[142] 人力资源与捐赠 - 公司雇员总数为3934人，其中香港雇员906人，内地雇员3028人[100] - 公司向清华大学房地产项目累计捐赠逾人民币3,300万元[71] 其他财务数据 - 公司总收入为5,202百万港元，其中租赁收入占比82.7%（4,302百万港元）[118] - 公司来自与客户合约的收入为900百万港元，其中随时间逐步确认的收入占比76.8%（691百万港元）[118] - 公司总收入为63.79亿港元，其中物业租赁收入占比最高，达44.64亿港元（约70.0%）[119] - 物业销售分部在香港市场收入为12.03亿港元，但在内地市场仅为0.25亿港元[120] - 物业公允价值减少2.69亿港元，较上年同期的7.15亿港元显著改善[120] - 投资物业公允价值减少港币26.9亿元（人民币24.7亿元），较去年同期港币71.5亿元（人民币65.7亿元）的减少幅度收窄62.4%[106] - 公司总储备从2025年初917.11亿港元增至2025年6月30日935.84亿港元，增加18.73亿港元[144] - 其他资本储备从2025年初92.54亿港元增至2025年6月30日104.5亿港元，增加11.96亿港元[144] - 利率掉期合约公允价值从2024年底4400万港元降至2025年6月30日0港元[147] - 权益工具投资公允价值保持9200万港元不变，列为第三级估值[147] - 货币掉期合约公允价值保持-800万港元不变，列为第二级估值[147] - 新利率掉期合约产生金融负债公允价值-1.03亿港元，列为第二级估值[147] - 截至2025年6月30日止六个月内公司未购回、出售或赎回任何上市证券[99] - 毕马威会计师事务所对中期财务报告出具无保留审阅结论[103] 市值与投资者关系 - 公司股份于香港联合交易所上市，股份代号为00010[156] - 公司路透社代码为