财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司税后亏损为人民币254,129,000元，较2024年同期亏损人民币241,012,000元有所扩大[18] - 公司拥有人应占亏损为人民币230,929,000元，较2024年同期亏损人民币327,653,000元减少29.49%[19][20] - 因合营公司转为合并子公司确认公允价值收益超过人民币4亿元[19] - 每股基本亏损为人民币4.71分，较2024年同期每股亏损人民币6.68分减少29.49%[20] - 集团收入为人民币4,899,155,000元，较2024年同期人民币5,244,150,000元减少6.58%[24] - 毛利为人民币245,562,000元，较2024年同期人民币198,635,000元增长23.62%[25] - 毛利率为5.01%，较2024年同期3.79%上升1.22个百分点[25] - 公司期内亏损为2.541亿元人民币，较去年同期的2.410亿元人民币亏损扩大5.4%[135] - 公司收益为48.992亿元人民币，同比下降6.6%，去年同期为52.442亿元人民币[135] - 公司毛利为2.456亿元人民币，同比增长23.6%，去年同期为1.986亿元人民币[135] - 公司每股基本亏损为0.0471元人民币，同比改善29.5%，去年同期为0.0668元人民币[137] - 公司期内亏损为2.309亿人民币，较去年同期3.277亿人民币收窄29.5%[144] - 公司全面收益总额为亏损2.962亿人民币，较去年同期亏损2.711亿人民币扩大9.3%[144] - 公司总收益为48.992亿元人民币，较去年同期的52.441亿元人民币下降6.6%[159] - 公司除税前亏损为1.46亿元人民币，较去年同期2.11亿元人民币亏损收窄30.8%[166][169] - 公司每股基本亏损为2.31亿元人民币，较去年同期3.28亿元人民币亏损收窄29.6%[187] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 公司销售成本为46.536亿元人民币，同比下降7.8%，去年同期为50.455亿元人民币[135] - 公司融资成本为2.697亿元人民币，同比下降32.5%，去年同期为3.995亿元人民币[135] - 公司总借贷成本为5.73亿元人民币，其中银行及其他借贷利息为3.30亿元人民币[173] - 公司所得税支出为4.00亿元人民币，包括2.23亿元人民币企业所得税和2.02亿元人民币土地增值税[175] - 公司投资物业折旧为7279万元人民币，较去年同期7533万元人民币减少3.4%[181] - 公司未分配融资成本为2.09亿元人民币，较去年同期2.77亿元人民币减少24.5%[166][169] - 公司未分配收入为4203万元人民币，较去年同期5735万元人民币减少26.7%[166][169] - 公司未分配汇兑收益净额为1745万元人民币，去年同期为汇兑亏损净额1489万元人民币[166][169] 各地区表现：项目销售和收入分布 - 公司西安和南京项目全口径销售金额均位列当地前三[16] - 公司南京、广州和西安项目入围克而瑞2025年上半年十大作品榜单[16] - 佛山、广州、重庆、南京、西安和香港项目收入占比分别为24.32%、1.98%、27.32%、31.56%、14.01%和0.73%[24] - 西安地区合同销售金额占比最高达33%，金额为人民币53.97亿元[53] - 西安地区合同销售面积占比最高达43%，面积为308,447平方米[50] 各地区表现：土地储备和可售面积 - 土地储备总量为3,791,122平方米，其中重庆占55%、南京占22%、西安占13%、广州占8%、佛山占2%[29][31] - 西安地区未来可售总建筑面积为477,809平方米[33] - 南京地区未来可售总建筑面积为847,673平方米[33] - 重庆地区未来可售总建筑面积为2,097,974平方米[33] - 佛山地区未来可售总建筑面积为84,531平方米[33] - 广州地区未来可售总建筑面积为283,135平方米[33] - 南沙庆盛项目总建筑面积327,509平方米，其中开发中面积61,625平方米，未来开发面积136,911平方米[35] - 横沥林屹境项目总建筑面积125,928平方米，全部处于开发中状态[35] - 招商曦岸项目已落成总建筑面积231,607平方米，其中已售未交付624平方米[35] - 招商悦府项目已售及交付面积238,628平方米，未预售面积11,137平方米[35] - 招商岸芷汀兰项目持作投资面积20,053平方米[35] - 公司总可售/出租建筑面积为6,384,208平方米，其中已落成5,170,693平方米（81.0%），开发中642,688平方米（10.1%），未来开发570,827平方米（8.9%）[38] - 重庆地区总建筑面积6,384,208平方米，公司权益占比下可售面积为2,097,974平方米（32.9%）[38] - 已落成项目中已售及交付面积达3,696,712平方米，占已落成总面积的71.5%[38] - 开发中项目可售/出租面积609,258平方米，其中已售210,776平方米（34.6%）[38] - 未来开发可售/出租面积562,209平方米，全部处于未预售状态[38] - 南京地区总建筑面积3,524,098平方米，其中已落成2,128,236平方米（60.4%），开发中791,766平方米（22.5%）[41] - 南京已落成项目中已售面积1,882,885平方米，占可售面积的88.5%[41] - 招商局中心臻境项目开发中面积492,989平方米，可售部分364,324平方米中仅售出25,992平方米（7.1%）[41] - 南京越城天地项目未来可售面积312,015平方米，当前已落成部分未售面积达71,887平方米[41] - 丝路中心北地块项目未来可售面积54,415平方米，南地块未来可售面积22,585平方米[41] 财务数据关键指标变化：现金流 - 公司经营现金流净额为13.052亿人民币，较去年同期18.137亿人民币下降28.0%[146] - 公司投资活动现金流净额为21.737亿人民币，较去年同期净流出30.694亿人民币大幅改善[146] - 公司合约负债增加54.526亿人民币，较去年同期53.025亿人民币增长2.8%[146] - 公司贸易及其他应付款项增加24.350亿人民币，较去年同期减少28.454亿人民币显著改善[146] - 公司收购附属公司产生现金流入11.198亿人民币[146] - 公司已付所得税4.944亿人民币，较去年同期7.414亿人民币下降33.3%[146] - 公司融资活动产生现金净流出19.262亿元人民币，而去年同期为现金净流入39.024亿元人民币[147] - 公司银行借款所得款项为20.461亿元人民币，较去年同期的92.945亿元人民币大幅减少[147] - 公司向间接控股公司还款23.505亿元人民币，较去年同期的36.904亿元人民币有所减少[147] - 期末现金及现金等价物为120.758亿元人民币，较去年同期的129.087亿元人民币减少6.5%[147] - 公司期初现金及现金等价物为105.409亿元人民币[147] - 公司期内现金及现金等价物净增加15.527亿元人民币，较去年同期的26.466亿元人民币减少41.3%[147] 财务数据关键指标变化：资产负债和权益 - 公司拥有人应占权益为人民币7,748,905,000元，较2024年末减少人民币272,958,000元或3.4%[20] - 银行结余及现金为人民币145.23亿元，较2024年末增长14.05%[56][58] - 计息债务总额为人民币331.65亿元，较2024年末减少5%[57][58] - 净负债率为55%，较2024年末下降12个百分点[59] - 现金短债比为5.67倍[59] - 净杠杆率（净计息债务对股本权益比率）为55%，较2024年末的67%下降12个百分点[61] - 资产负债率（（负债总额－合同负债）╱资产总额）为51%[61] - 现金短债比（银行结余及现金╱一年内到期银行及其他借贷）为5.67倍[61] - 公司银行结余及现金为145.234亿元人民币，较去年底增长14.1%[140] - 公司流动负债为698.980亿元人民币，较去年底增长17.3%[141] - 公司非流动负债为322.663亿元人民币，较去年底增长0.7%[143] - 公司资产净值为338.072亿元人民币，较去年底增长2.2%[143] - 贸易及其他应收款项总额从305.02亿人民币增至314.99亿人民币，增长3.3%[191] - 贸易应收款项从1595.8万人民币增至2427.1万人民币，增长52.1%[191][193] - 账龄超过一年的贸易应收款项占比14.1%（341.6万人民币/2427.1万人民币）[193] - 贸易应付款项从7.807亿人民币增至10.063亿人民币，增长28.9%[196][198] - 一年内到期的贸易应付款项占比89.7%（9023.7万人民币/10063.3万人民币）[198] - 应付股息为9670.5万人民币，与2024年基本持平[196] - 非控股权益贷款总额从16.28亿人民币增至17.46亿人民币，增长7.3%[200] - 人民币计值固定利率贷款年利率范围为3.65%至6%[200] - 非控股权益贷款中非流动部分占比91.3%（15.94亿人民币/17.46亿人民币）[200] 业务线表现 - 物业销售收益为47.224亿元人民币，较去年同期的50.684亿元人民币下降6.8%[159] - 投资物业租金收入为1.248亿元人民币，与去年同期的1.238亿元人民币基本持平[159] - 酒店营运收入为1597万元人民币，较去年同期的1439万元人民币增长11.0%[159] - 公司综合收益为48.99亿元人民币，其中资产管理分部贡献757万元人民币，物业分部贡献48.92亿元人民币[166] - 公司分部业绩为3.04亿元人民币，资产管理分部和物业分部分别贡献431万元人民币和2.99亿元人民币[166] 管理层讨论和指引 - 2025年下半年开发业务将聚焦核心城市核心地段，加速住宅及持有型物业产品升级[67][69] - 公司将坚持精准投资策略，以"五优"标准（优城市、优地段、优价格、优产品、优收益）获取土地[70] - 公司将利用招商局集团平台优势深化香港市场战略布局，优先获取优质地块[71] 其他财务相关事项 - 公司2025年上半年最低实际利率降至2.14%，较2024年末下降6个基点[16] - 银行借款实际年利率介于2.14%至3.7%之间[61] - 货币资产与负债及业务交易主要以人民币、美元及港元进行，外汇风险相对较低[60][61] - 公司未进行任何衍生金融工具的投机性交易[60][61] - 公司海外业务汇兑损失4203万人民币，较去年同期3007万人民币扩大39.8%[144] - 未宣派截至2025年6月30日止六个月的中期股息[73][77] - 抵押土地（包括可供出售物业）账面价值约134.92亿元人民币（2024年12月31日：122.33亿元人民币）[74][78] - 抵押投资物业账面价值约14.92亿元人民币（2024年12月31日：15.39亿元人民币）[74][78] - 抵押贸易应收账款账面价值约18.4万元人民币（2024年12月31日：19.9万元人民币）[74][78] - 抵押资产为银行借款约42.59亿元人民币（2024年12月31日：30.99亿元人民币）提供担保[74][78] - 公司于2023年6月28日签订一笔最高达人民币19.5亿元的贷款融资，期限36个月[119][120] - 公司于2023年9月27日签订一笔人民币11亿元循环贷款融资，到期日为2026年5月16日[119][120] - 公司于2024年2月2日签订一笔最高达港币40亿元的定期贷款融资，期限36个月[119][120] - 截至2025年6月30日，集团在上述贷款协议项下尚未偿还贷款本金约为人民币49.2亿元[122][125] - 若公司不再是招商蛇口的间接附属公司将触发贷款协议违约[119][120] - 若招商蛇口或公司未能维持上市地位将触发贷款协议违约[119][120] - 若招商蛇口未能维持持有公司至少50%的直接或间接股权将触发违约[126] - 若招商蛇口不再实益拥有公司至少50.1%已发行股本或不再控制公司将触发违约[126] - 若招商局集团不再实益拥有招商蛇口至少50.1%股权或不再控制招商蛇口将触发违约[126] - 若国务院国资委或中央人民政府不再实益拥有招商局集团至少大部分股权或不再控制招商局集团将触发违约[126] 公司治理和股权结构 - 独立董事委员会确认截至2025年6月30日的六个月内遵守了经修订的不竞争契据条款[66][68] - 截至2025年6月30日员工总数为717名（2024年12月31日：799名），减少82名[83][87] - 执行董事苏树辉通过受控公司持有32,054,066股普通股，约占公司已发行股本的0.65%[91][94] - 董事蒋铁峰持有关联公司122,000股相关股份，权益占比约为0.00%[96] - 董事余志良持有关联公司11,653股相关股份，权益占比约为0.00%[96] - 招商局集团直接持有公司已发行股本74.35%的权益，对应3,646,889,329股普通股[103] - 招商蛇口通过全资控股瑞嘉间接持有公司74.35%的权益[104] - 成惠投资有限公司直接持有公司74.35%的股份，数量为3,646,889,329股[103] - 招商局集团直接或间接持有招商蛇口已发行股本超过58%[104] - 截至2025年6月30日，公司董事及主要行政人员未持有任何股份或债券权益[98][99] - 2025年上半年公司未实施任何股份计划[106][108] - 报告期内公司及其子公司未进行任何上市证券的购买、出售或赎回[109][110] - 审计委员会由两名独立非执行董事和一名非执行董事组成[113] - 公司控股股东为中国国务院国资委[104] - 除披露情况外，无其他人士持有公司5%以上股份权益[105][107] - 公司非控股权益注资2.499亿人民币[144] 宏观经济和行业背景 - 中国2025年第一季度GDP增长5.4%，第二季度增长5.2%[13] - 中国住宅房地产行业2024年增加值降至8.48万亿元，占GDP比重6.3%[13] - 中国新商品房销售面积从峰值16亿平方米降至2024年的9.7亿平方米[15] - 公司合同销售总额为人民币160.93亿元，同比下降18.24%[48][49] - 合同销售面积为720,958平方米，同比下降17%[48][49] - 平均售价为每平方米人民币22,321元[48][49] - 新增土地储备总地价人民币47.1亿元，计容面积350,300平方米[47]