收入和利润（同比环比） - 公司2025年上半年收入为1053.23亿元人民币，同比下降26.23%[15] - 公司2025年上半年毛利为53.8亿元人民币，同比下降44.27%[15] - 公司2025年上半年税前亏损66.54亿元人民币，同比扩大46.27%[15] - 公司2025年上半年归属于股东净亏损119.47亿元人民币，同比扩大21.25%[15] - 公司2025年上半年营业收入1053.2亿元同比下降26.2%[29] - 公司归母净亏损119.5亿元同比收窄21.3%[29] - 公司录得亏损108.6亿元，业绩同比下降27.5%[81] - 公司股东应占亏损119.5亿元，业绩同比下降21.3%[81] 成本和费用（同比环比） - 开发业务毛利率2.6%同比下降3.04个百分点营业利润率-1.45%[29][30] - 开发经营业务人工与中后台费用同比下降超18%[72] - 万物云实现行政开支同比下降8%[72] - 报告期实际利息支出69.1亿元，其中资本化利息32.1亿元[88] 房地产开发业务表现 - 房地产开发业务收入844.4亿元占比80.2%同比下降31.57%[29][30] - 公司2025年上半年实现销售金额691.1亿元人民币，回款率超100%[18] - 上半年销售面积538.9万平方米同比下降42.6%销售金额691.1亿元同比下降45.7%[34] - 房地产开发业务结算面积533.6万平方米，同比下降39.3%，结算收入740.5亿元人民币，同比下降33.7%，结算毛利率为1.2%[38] - 公司境内房地产开发及相关配套业务累计营业收入780.2亿元人民币，同比下降35.13%[41] - 公司合并报表范围内有1,457.9万平方米已售资源未竣工结算，同比下降8.4%，合同金额合计约1,843.3亿元人民币，同比下降16.6%[41] - 开发业务开复工计容建筑面积约294.1万平方米，同比下降28.6%，完成年初计划的44.0%[44] - 开发业务竣工计容建筑面积约521.5万平方米，同比下降39.3%，完成年初计划的36.9%[44] - 上半年累计获取新项目6个，总规划计容建筑面积55.8万平方米，权益计容建筑面积29.6万平方米，权益地价约13.4亿元人民币[44] - 通过存量盘活优化和新增产能95.2亿元人民币，通过存量盘活回款57.5亿元人民币[45] - 截至报告期末，公司在建项目总计容建筑面积约3,227.2万平方米，权益计容建筑面积约2,116.6万平方米[47] - 公司通过业主维系和员工推介实现成交超80亿元人民币，通过直播和短视频等线上投放实现成交超66亿元人民币[36] - 分享家和直播成交占比提升至23%，中介成交占比下降4个百分点[72] 物业服务业务表现 - 物业服务收入170.9亿元同比增长6.82%毛利率13.94%上升0.29个百分点[29][30] - 万物云实现营业收入181.68亿元，同比增长3.1%，其中社区空间居住消费服务收入113.56亿元（占比62.5%，同比增长11.9%），商企和城市空间综合服务收入57.49亿元（占比31.6%，同比下降5.5%），AIoT及BPaaS解决方案服务收入10.64亿元（占比5.9%，同比下降23.9%）[55] - 万物云在存量市场新获取114个住宅服务项目，累计服务4,408个住宅项目，住宅业务收入同比增长10.1%，其中业委会委托项目收入同比增长29.4%[55] - 万物云蝶城数量从年初666个增长至683个[55] - 万物云新签八大行业项目年饱和收入11.1亿元[56] 租赁住宅业务表现 - 租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入18.0亿元，同比增长4.1%[60] - 泊寓共运营管理27.3万间长租公寓，开业19.8万间，出租率93.3%，其中超过13万间纳入保障性租赁住房[60] - 泊寓上半年新获取1.16万间房源，净新增开业0.71万间[60] - 泊寓租客续租率达59%，同比提升1.6个百分点[61] 商业业务表现 - 商业业务（含非并表项目）实现营业收入41.0亿元，累计开业179个商业项目，建筑面积1,034万平方米，整体出租率93.2%（同比提高0.3个百分点）[63] - 商业业务整体客流同比增长7.8%，销售额同比增长7.2%，坪效同比增长7.6%[65] - 数字化会员数量4,453万同比增长22.2%[65] - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超5%，出租率达98.9%[65] - 完成13个项目大宗交易合计签约金额64.3亿元[70] 物流仓储业务表现 - 物流仓储业务营业收入20.7亿元同比增长6.7%，其中冷链收入10.7亿元同比增长23.0%，高标库收入10.0亿元同比下降6.5%[66] - 万纬物流高标库稳定期出租率86%，冷链稳定期库容使用率74%[67] - 库内运营及运输等服务收入同比增长42.9%[67] 代建业务表现 - 公司累计签约代建项目364个，总建筑面积约4,449万平方米；当前管理项目67个，建筑面积1,517万平方米[54] 经营服务业务表现 - 公司经营服务业务上半年全口径收入284.2亿元人民币，同比增长0.6%[18] 地区销售表现 - 上海区域销售金额240.50亿元人民币，占比34.80%，南方区域销售金额156.45亿元人民币，占比22.64%[37] 融资与债务管理 - 公司上半年新增融资249亿元人民币，大股东累计提供238.8亿元股东借款[18] - 公司已完成243.9亿元人民币公开债务偿还，2027年前无境外公开债到期[18] - 2025年上半年新增融资和再融资249亿元，境内新增融资综合成本3.39%，股东借款综合成本2.34%[87] - 公司有息负债合计3642.6亿元，占总资产比例为30.5%[83] - 一年内到期的有息负债1553.7亿元，占有息负债的42.7%[83] - 一年以上有息负债2088.9亿元，占有息负债的57.3%[83] - 银行借款占有息负债的72.5%[83] - 固定利率负债占有息负债的32.2%，浮动利率负债占67.8%[83] - 有抵押有息负债1221.8亿元，占总有息负债的33.5%[83] - 公司总融资余额为364.26亿元人民币，其中银行贷款264.19亿，债券43.60亿，其他借款56.47亿[85] - 经营性物业贷余额494.7亿元[88] - 公司净负债率为90.4%，较2024年底提高9.8个百分点[82] - 公司资产负债率为73.1%，较2024年底降低0.6个百分点[82] 现金流与资产状况 - 公司2025年6月末流动资产8389.29亿元人民币，较年初下降8.56%[17] - 公司2025年6月末流动负债6410.73亿元人民币，较年初下降10.85%[17] - 货币资金740.02亿元，其中人民币占比95.2%，外币合计占比4.8%[89] - 存货金额4625.2亿元，较2024年底下降10.9%，其中在建开发产品占比55.5%[91] - 报告期新增计提存货跌价准备51.1亿元，期末跌价准备余额152.4亿元[91] - 经营现金流净支出30.4亿元[89] 股东借款详情 - 股东借款1：金额人民币28亿元，期限3年，利率LPR减76个基点，以价值人民币40亿元万物云股票质押[146] - 股东借款2：金额人民币33亿元，期限36个月，利率LPR减76个基点，已提取人民币31.29亿元[146] - 股东借款3：金额人民币15.52亿元，利率LPR减76个基点，已提取人民币15.51亿元，以价值人民币22.157亿元万物云股票质押[146] - 股东借款4：金额人民币42亿元，利率LPR减76个基点，以价值人民币60亿元万物云股票质押[146] - 股东借款5：金额人民币30亿元，期限不超过36个月，利率LPR减66个基点[147] - 股东借款6：金额人民币62.49亿元，期限不超过3年，利率LPR减66个基点[147] - 股东借款8：金额人民币8.69亿元，利率LPR减66个基点，提供价值人民币12.972亿元资产抵质押[147] - 深铁集团累计向公司提供股东借款总计人民币238.8亿元[146] 担保情况 - 报告期内审批对外担保额度合计为人民币91,733.27万元，实际发生额为85,052.39万元[154] - 报告期末已审批对外担保额度合计为人民币321,350.98万元，实际担保余额为258,510.43万元[154] - 报告期内审批对子公司担保额度合计为人民币1,359,000万元，实际发生额为1,121,000万元[157] - 报告期末已审批对子公司担保额度合计为人民币2,792,000万元，实际担保余额为2,385,494万元[157] - 报告期末公司实际担保余额合计为人民币8,632,172.11万元，占公司净资产的比例为42.59%[176] - 报告期末对子公司实际担保余额合计为人民币5,988,167.68万元[174] - 直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额为人民币5,409,448.13万元[176] - 报告期内审批对子公司担保额度合计为人民币1,195,380.2万元[174] - 报告期内对子公司担保实际发生额合计为人民币1,169,181.38万元[174] - 报告期末已审批的对子公司担保额度合计为人民币7,317,497.59万元[174] 管理层与治理变动 - 2025年1月27日郁亮辞任董事会主席，辛杰当选新任董事长[113] - 2025年1月27日祝九胜辞去董事、总裁及首席执行官等所有职务[113] - 2025年3月31日刘肖辞任执行副总裁及首席运营官职务[113] - 2025年6月27日公司股东大会审议通过取消监事会设置[113] - 公司已制定并披露《万科企业股份有限公司市值管理制度》[106] - 公司已制定并披露包含战略聚焦及科技创新等内容的估值提升计划[107] 股东结构变动 - 深铁集团持股3,242,810,791股（27.18%）为第一大股东，持股数量无变动[182][186] - HKSCC NOMINEES LIMITED持股2,206,352,082股（18.49%），报告期内增持30,410股[182] - 香港中央结算有限公司持股154,885,054股（1.3%），报告期内减持51,216,243股[182] - 中国工商银行股份有限公司－华泰柏瑞沪深300ETF持股121,702,527股（1.02%），增持4,197,600股[182] - 中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产ETF持股86,859,889股（0.73%），大幅增持33,260,400股[184] - 公司于2025年6月出售72,955,922股A股库存股，总对价约4.79亿元人民币[189] - 万物云回购4,250,000股H股（占总股本0.37%），总金额8,486.70万港元[189] - 境内自然人持股数量从7,260,668股增加至7,796,904股，增幅为536,236股[179] - 人民币普通股数量从9,716,935,865股减少至9,716,399,629股，减幅为536,236股[179] - 公司股份总数保持不变，为11,930,709,471股[179] - 截至2025年6月30日公司总股本为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股（81.5%），H股2,206,512,938股（18.5%）[187] - 股东总数从2025年6月30日的535,537户（A股535,465户，H股72户）减少至7月31日的522,030户（A股521,960户，H股70户）[182] 关联交易与股东承诺 - 深铁集团承诺保持万科在人员财务机构业务资产方面的独立性[129][130][131][132] - 深铁集团承诺在万科股东表决权比例不低于20%且为最大股东期间避免同业竞争[133] - 深铁集团承诺规范关联交易并履行回避表决义务[132][133][135] - 深铁集团承诺不干预万科资金使用调度和人事任免[129][130] - 深铁集团承诺不通过关联交易损害中小股东利益[132][133][135] - 向深铁集团转让红树湾物业开发项目49%未来投资收益权及深圳地铁万科实业发展有限责任公司49%股权，代价约人民币13.5亿元[142] - 报告期内公司无控股股东非经营性资金占用情况[135] - 报告期内公司无违规对外担保情况[135] ESG与可持续发展 - 公司累计绿色建筑认证面积达3.39亿平方米[122] - 公司新建项目连续12年100%满足国家绿色建筑评价标准[122] - 公司新增绿色建筑项目中可再生能源设计比例达82.07%[122] - 公司工业化建筑面积累计突破2.3亿平方米[123] - 公司新开主流项目工业化应用比例超过95%[123] - 公司泊寓所有新签租房合约保持100%无纸化[125] - 公司识别出6项转型风险和8项物理气候风险[127] - 公司已识别15类范围三排放中的3类碳排放[127] - 公司获得WIND ESG评级AAA级（行业首个）[120] - 公司获中诚信绿金ESG评级AA-（行业排名第一）[120] 其他财务与运营数据 - 研发投入金额2.2亿元[94] - 公司2025年6月30日在册员工总数为126,265人[117] - 报告期内计提职工薪酬福利总额为人民币91.5亿元[118] - 报告期指2025年1月1日至2025年6月30日[12] - 本报告中货币币种未做说明均指人民币[6] - 公司2025年半年度不派发现金红利不送红股不以公积金转增股本[6] - 公司2025年半年度不进行现金分红、不送红股、不以公积金转增股本[115] - 2024年股东周年大会出席股东所持股份占有表决权总股份数的比例为40.7607%[109] - 报告期内公司无重大诉讼仲裁事项[138] - 公司中期财务报告未经审计由德勤关黄陈方会计师行审阅[136] - 公司改聘德勤华永和德勤关黄陈方为2025年度审计机构替代服务超20年的毕马威[137] - 报告期内委托理财发生额为人民币630,000万元，未到期余额为人民币1,386.47万元[177] - 衍生品投资产生亏损6202.65万元，CCS合约期末金额166亿元占净资产0.52%[101][102] 市场环境与行业趋势 - 全国住宅物业换手率从2021年1.7%提升至2024年3.3%年均约2万小区更换物业[23] - 上半年全国50城住宅平均租金累计下跌1.37%一线城市下跌0.56%[24] - 社会消费品零售总额上半年同比增长5.0%较一季度提高0.4个百分点[26] - 冷链物流总需求量同比增长4.35%冷链物流总额预计增长4.21%[27] 债券信息 - 公司债券22万科06余额50,000万元，利率3.70%，2029年7月8日到期[196] - 公司债券22万科02余额110,000万元，利率3.64%，2027年3月4日到期[196] - 公司债券20万科08余额160,000万元，利率4.11%，2027年11月13日到期[196] - 公司债券21万科02余额110,000万元，利率3.98%，2028年1月22日到期[196] - 公司债券22万科07余额250,000万元，利率3.45%，2027年10月31日到期[198] - 公司债券23万科01余额200,000万元，利率3.10%，2026年7月24日到期[198] - 公司不存在逾期未偿还债券本金或利息的情形[199]