财务数据关键指标变化：收入和利润 - 营业收入为30.33亿元人民币，同比增长37.05%[22][32] - 归属于上市公司股东的净利润为3.06亿元人民币，同比下降24.63%[22][32] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为2.99亿元人民币，同比下降5.00%[22] - 基本每股收益为0.6381元/股，同比下降24.64%[22] - 加权平均净资产收益率为9.63%，同比下降4.13个百分点[22] - 房产销售收入同比增长42.76%至27.46亿元，毛利率下降6.86个百分点[61] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 公司总营业成本同比增长52.47%至17.38亿元[53] - 房产销售成本1,594,346,057.81元，同比增长61.88%[51] - 商品房营业成本同比增长61.88%至15.94亿元，占营业成本比重提升至91.76%[52] - 租赁及服务成本41,343,628.49元，同比下降19.94%[51] - 酒店餐饮成本101,769,346.64元，同比下降1.24%[51] - 销售费用同比激增92.99%至1.47亿元，主因房地产销售规模扩大[54] - 财务费用同比增长73.64%至1.03亿元，系新增借款及利率上升所致[55] 财务数据关键指标变化：现金流 - 经营活动产生的现金流量净额为-16.25亿元人民币，同比下降1,080.44%[22] - 经营活动现金流净额暴跌1080.44%至-16.25亿元[57][58] - 筹资活动现金流净额激增7599.91%至14.66亿元，主因新增银行借款[58][59] 业务表现：房地产销售与投资 - 房地产销售面积为34.33万平方米，同比增长71.22%[33] - 房地产合同销售金额为48.51亿元人民币，同比增长123.04%[33] - 合同销售额485,086.86万元，同比增长123.02%[48] - 房地产开发投资为58.95亿元人民币，同比增长326.04%[33] - 开发投资额589,497.09万元，同比增长326.04%[48] - 新增土地储备合计28.34万平方米，计容积率面积80.33万平方米[38] - 新增在建项目占地面积23.26万平方米，计容积率建筑面积45.5万平方米[38] 业务表现：地区与项目 - 广东地区营业收入暴增206.91%，但毛利率下降20.57个百分点[61] - 成都半岛城邦三期项目本年结转收入9.47888亿元，累计结转收入19.38757亿元[85] - 成都中央城邦项目计划投资总额15.25亿元，本报告期投入1.9424亿元[85] - 大连香悦山项目计划投资总额3.1145亿元，本报告期投入7444万元[85] - 大连香樱谷项目本年结转收入8238.68万元，累计结转收入3.673549亿元[85] - 上海珑悦项目本报告期投入2.0705亿元，累计投入3.9516亿元[85] - 中洲控股金融中心项目竣工结算收入18.94亿元[87] 业务表现：子公司与联营公司 - 成都深长城地产有限公司营业收入12.85亿元人民币，营业利润5.13亿元人民币，净利润3.85亿元人民币[81] - 大连深长城地产有限公司营业收入9438.7万元人民币，营业利润1308.66万元人民币，净利润926.11万元人民币[81] - 东莞市莞深长城地产有限公司营业收入1.37亿元人民币，营业利润3302.65万元人民币，净利润2472.85万元人民币[81] - 上海深长城地产有限公司营业收入1.99亿元人民币，营业利润1916.6万元人民币，净利润1207.88万元人民币[81] - 深圳圣廷苑酒店有限公司营业收入2.41亿元人民币，净利润923.81万元人民币[82] - 上海振川物业有限公司营业收入1.66亿元人民币，净利润6409.34万元人民币[82] - 惠州市昊恒房地产开发有限公司营业收入8.5亿元人民币，净利润1.13亿元人民币[82] - 成都市银河湾房地产开发有限公司净利润亏损856.87万元人民币[83] - 惠州市康威投资发展有限公司净利润亏损522.18万元人民币[83] - 惠州中洲置业有限公司净利润亏损136.4万元人民币[83] 资产与负债状况 - 总资产为161.96亿元人民币，同比增长102.50%[22] - 存货1,347,312.08万元，同比增长144.31%[48] - 存货大幅增加至134.85亿元人民币，占总资产比例从69.15%升至83.26%，主要因增加土地储备和房地产项目开发投资[63] - 预收账款显著增长至35.32亿元人民币，占总资产比例从7.36%升至21.80%，反映房产销售额增长及销售回款增加[65] - 长期借款增至39.50亿元人民币，占总资产比例从19.63%升至24.39%，因扩大房地产投资规模导致借款净额增加[65] - 货币资金占总资产比例下降10.18个百分点至7.02%[62] - 预付账款增至1.17亿元人民币，占总资产比例从0.10%升至0.72%，因预付项目工程备料款增加[63] - 其他流动资产增至2.95亿元人民币，占总资产比例从0.28%升至1.82%，因房地产预售房款增加导致预缴税费同步上升[63] - 应付账款增至14.00亿元人民币，占总资产比例从6.31%升至8.65%，主要因应付工程款增加[65] - 可供出售金融资产增至1.26亿元人民币，因增加对深圳市建工集团股份有限公司投资[63] - 短期借款增至3000万元人民币，占总资产比例从0.06%升至0.19%，因新增流动资金借款[65] - 投资性房地产降至4.78亿元人民币，占总资产比例从6.11%降至2.95%[63] 投资与收购活动 - 对外投资额达24.93亿元人民币，上年同期为0，主要投向建筑工程及房地产开发子公司[71] - 公司以人民币5327.25万元收购康威投资100%股权，获得52,296.6平方米土地使用权[101] - 公司以人民币9.86亿元和5190.41万元收购惠州中洲置业95%和5%股权，间接持有昊恒地产95%股权[102] - 公司以人民币6004.96万元直接收购昊恒地产5%股权[102] - 子公司以人民币12.60亿元收购成都银河湾100%股权，获得133,000.35平方米土地使用权[103] - 公司收购惠州中洲康威投资100%股权交易价格为5,327.25万元，自购买日至报告期末净利润影响为-522.18万元，占净利润总额-1.71%[123] - 收购惠州中洲置业100%股权交易价格为103,808.22万元，自购买日至报告期末净利润影响为-136.40万元，占净利润总额-0.45%[123] - 收购昊恒地产5%股权交易价格为6,004.96万元，自购买日至报告期末净利润贡献11,284.69万元，占净利润总额36.92%[123] - 收购成都银河湾100%股权交易价格为126,028.40万元，自购买日至报告期末净利润影响为-856.87万元，占净利润总额-2.80%[123] - 出售深圳市特皓(集团)股份有限公司4.30%股份交易价格为1,262.42万元，取得投资收益1,002.30万元，占净利润总额2.67%[124] - 公司收购惠州中洲投资持有的康威投资100%股权，交易金额为5,668万元，现金支付5,327万元[129] - 公司收购惠州中洲投资持有的昊恒地产5%股权，交易金额为6,413万元，现金支付6,005万元[129] 融资与担保 - 非公开发行A股股票募集资金20亿元用于偿还金融机构借款[38] - 公司为深圳中洲集团提供担保金额2.5亿元，担保期限至2015年9月18日[132] - 公司为惠州中洲投资提供担保金额2亿元，该担保已履行完毕[132] - 深圳中洲集团为公司提供担保余额5.2亿元，担保期限至2019年9月28日[133] - 报告期内公司对外担保实际发生额合计4.84亿元，期末实际担保余额合计4.84亿元[139] - 公司实际担保总额占净资产比例达146.78%[139] - 公司为资产负债率超过70%的被担保对象提供债务担保金额3.5亿元[139] - 公司担保总额超过净资产50%部分的金额为3.31亿元[139] 股权结构与股东信息 - 公司年末总股本为478,926,080股[5] - 公司控股股东由深圳市国资委变更为中洲地产[19] - 中洲地产持有公司股份138,082,700股，占总股本的28.83%[19] - 深圳市国资委曾持有公司股份83,333,496股，占总股本的34.8%[19] - 股权分置改革后深圳市国资委持股变为71,239,307股，占总股本的29.75%[19] - 2013年深圳市国资委转让47,293,950股（占总股本19.75%）予中洲地产[19] - 2013年深圳市国资委无偿划转23,945,357股（占总股本10%）予远致公司[19] - 中洲地产通过集中竞价和大宗交易增持11,212,000股（占总股本4.68%）[19] - 公司总股本因2013年利润分配方案从239,463,040股增至478,926,080股，增幅100%[150] - 有限售条件股份从67,712股增至135,424股，增幅100%[150] - 无限售条件股份从239,395,328股增至478,790,656股，增幅100%[150] - 第一大股东深圳市中洲房地产有限公司持股138,082,700股，占比28.83%[154] - 第二大股东南昌联泰投资有限公司持股67,591,744股，占比14.11%[154] - 股东深圳市中洲房地产有限公司质押股份138,082,700股[154] - 股东南昌联泰投资有限公司质押股份67,582,600股[154] - 深圳市远致投资有限公司持股10.05%共48,137,884股[155] - 深圳市联泰房地产开发有限公司持股9.29%共44,507,558股[155] - 黄才智持股2.10%共10,046,000股[155] - 赵毅持股1.94%共9,289,800股[155] - 深圳市英华财富管理投资有限公司持股1.33%共6,390,630股[155] - 控股股东深圳市中洲房地产有限公司注册资本20,000万元[157] - 控股股东2013年总资产1,230,474.67万元净利润16,723.18万元[157] - 实际控制人黄光苗通过多层持股结构控制公司28.83%股权[160] - 中洲地产报告期内增持1,284,050股占总股本0.27%[163] - 中洲地产拟以11.46元/股认购非公开发行股份174,520,070股[163] 利润分配与分红政策 - 利润分配预案为每10股派发现金红利1.50元（含税）[5] - 2014年度现金分红总额7183.89万元，占归属于上市公司股东净利润的23.51%[106][110] - 2013年度现金分红7183.89万元，占归属于上市公司股东净利润的17.72%[108][110] - 2012年度现金分红1.25亿元，占归属于上市公司股东净利润的30.23%[109][110] - 2014年度以总股本4.79亿股为基数，每10股派发现金股利1.50元[106][111] - 公司现金分红政策符合监管要求，分红标准和比例明确清晰[106][110] 管理层与治理结构 - 董事长姚日波从公司获得报酬总额156.24万元[177] - 监事会主席魏洁生从公司获得报酬总额109.91万元[177] - 监事楼锡锋从公司获得报酬总额95.35万元[177] - 副董事长谭华森从公司获得报酬总额90.11万元[177] - 监事梁晓斌从公司获得报酬总额44.69万元[177] - 独立董事曹叠云从公司获得报酬总额20.83万元[177] - 独立董事张立民和李东明分别从公司获得报酬总额10.42万元[177] - 董事王道海、申成文和吴天洲分别从公司获得报酬总额3.65万元[177] - 董事及高管薪酬总额1157.37万元，其中副总经理许斌薪酬最高达117.01万元[178] - 副总经理宋炳新持股从期初37,537股增至期末75,074股，增幅100%[168] - 监事楼锡锋持股从期初52,745股增至期末105,490股，增幅100%[168] - 关键岗位变动包括总经理吴见斌离任及3名副总经理聘任[179] - 独立董事张立民本报告期应参加董事会11次，现场出席8次，通讯方式参加3次[194] - 独立董事李东明本报告期应参加董事会11次，现场出席8次，通讯方式参加3次[195] - 独立董事曹叠云本报告期应参加董事会11次，现场出席8次，通讯方式参加3次[195] - 独立董事对公司有关事项未提出异议[195] - 独立董事对公司有关建议被采纳[196] - 独立董事在报告期内对公司惠州、成都项目进行了两次实地考察[199] - 董事会各专门委员会全年累计召开会议11次[200] - 董事会战略委员会报告期内召开一次会议，审议两项议案[200] - 报告期内召开5次临时股东大会，审议通过公司更名、章程修订及担保等议案[193] - 公司制定《委托理财管理制度》并修订利润分配政策相关章程条款[188] - 完成惠州项目收购、非公开发行A股及银河湾项目收购等重大事项[189] 员工与人才结构 - 关键人才流失58人，占关键人才总数355人的16.3%[180] - 公司员工总数1217人，其中地产业务员工412人占比33.9%，非地产业务员工805人占比66.1%[181] - 员工岗位结构中生活服务餐饮及其他类人数最多达545人，占比44.8%[183] - 员工教育程度高中及以下学历614人占比50.5%，本科291人占比23.9%[183] - 博士学历员工仅2人占比0.2%，硕士45人占比3.7%[183] 关联交易与诉讼 - 与控股股东关联方中洲地产和惠州中洲投资发生资产收购关联交易，转让惠州中洲置业100%股权评估价值110,909.95万元，实际转让价格103,808万元[128] - 岗厦公司诉讼要求公司支付售房款5,605.53万元，一审判决驳回诉讼请求[117] - 案件受理费324,577元由原告岗厦实业负担[117] - 项目权益分配比例为星河公司9%、岗厦公司9%、公司82%[116] - 二审案件已开庭审理尚未判决[118] 其他重要事项 - 公司注册地址变更为深圳市福田区百花五路长源楼[19] - 前五名客户合计销售金额61,349,088元，占年度销售总额2.02%[49] - 前五名供应商采购额占比达61.96%，总额为15.55亿元[53][54] - 全资子公司香江置业完成SCC中洲控股金融中心B座商务公寓销售合同，已履行完毕[141] - 会计政策变更调增可供出售金融资产4729.1万元，调减长期股权投资4729.1万元[97] - 境内会计师事务所报酬为95万元[145] - 报告期内共进行11次投资者接待活动，涉及17家机构和6名个人投资者[112][113] - 公司预计2015年1-3月累计净利润区间为3.8178亿元至4.9678亿元，同比增长66%-116%[87] - 2015年计划完成房地产销售面积43.37万平方米，合同销售金额48.8亿元[88] - 2015年计划完成房地产开发投资61.32亿元[89]