财务业绩：收入和利润 - 营业收入50.85亿元，同比下降1.96%[26][35] - 归属于上市公司股东的净利润4.07亿元，同比增长16.77%[26][35] - 公司2013年实现归属于母公司所有者的净利润为406,542,890.73元[4] - 母公司实现净利润221,938,987.07元，提取法定盈余公积22,193,898.71元[4] - 公司归属于上市公司股东的净利润同比增长16.77%[58] - 公司本年度利润总额7.2亿元，同比下降20.00%[58] 财务业绩：成本和费用 - 营业成本37.3亿元人民币同比上升27.39%[42] - 普通住宅营业成本177.67亿元人民币同比激增108.3%[49] - 财务费用7634.69万元同比下降34.64%[42] - 公司毛利率26.90%，同比下降16.76个百分点[58] - 公司资产减值损失1901.93万元，同比减少3.56亿元[58] - 研发支出总额196.98万元占营业收入比例仅0.04%[54] 现金流和资产状况 - 经营活动产生的现金流量净额16.42亿元，同比增长12.67%[26] - 经营活动现金流量净额16.42亿元人民币同比增长12.67%[42] - 公司经营活动现金流量净额16.42亿元，同比增长12.67%[60] - 总资产199.12亿元，同比下降7.02%[26][35] - 资产负债率76.08%，同比下降3.08个百分点[35] - 预收款项期末余额39.96亿元，较上期增加9.12亿元，增幅34.6%，占总资产比例20.07%[76][78] - 应收账款期末余额5,266万元，较上期减少6,847万元，降幅56.5%[76][78] - 递延所得税资产减少8,060万元，主要因冲回暂估成本及土地增值税相关递延所得税资产[76][78] - 一年内到期非流动负债降至5.75亿元，较上期减少10.01亿元，降幅63.5%[76][78] 业务线表现：商业地产 - 商业地产收入7.99亿元（占营收15.71%），净利润1.82亿元（贡献率44.72%）[36] - 公司租赁收入3.5亿元，同比增长2.73%[63] - 天一广场商业项目出租率达97.62%，年租金收入29,333.7万元，平均基本租金5.57元/平方米/天[71] - 和义大道托管项目2013年收取托管费10,113,064.77元[121] - 和义大道托管费标准为年经营收入35%[120] 业务线表现：住宅房产 - 住宅房产销售29.14亿元（占营收57.31%），净利润2.01亿元（贡献率39.31%）[36] - 房地产行业收入29.14亿元人民币同比下降8.77%[43] - 公司房产销售收入29.14亿元，同比下降8.76%[63] - 青林湾二期住宅项目报告期内结转销售收入54,376.84万元，销售面积28,659.74平方米，均价18,973.25元/平方米[68] - 气象路住宅项目报告期内结转销售收入128,526万元，销售面积82,764.42平方米，均价15,529.14元/平方米[68] - 期末预售收入余额39.27亿元[36] 业务线表现：水泥制造 - 水泥建材销售13.29亿元（占营收26.14%），销量468.85万吨[37] - 水泥销售实现收入12.99亿元人民币同比增长14.65%[43] - 公司水泥销售收入12.99亿元，同比增长14.53%[63] - 科环建材2013年生产高标水泥468.85万吨，净利润1.50亿元[86] 业务线表现：物业管理及其他 - 公司物业管理费收入7.54亿元，同比增长8.95%[63] - 月湖·盛园项目托管费按收入2%计提 2013年收取958,911.62元[123] - 罗蒙购物中心2013年托管费收入440万元[131] - 罗蒙购物中心开业后年度托管费不低于720万元/年[130] - 罗蒙项目开业奖励金设定为200万元[131] - 2013年资产托管费用为人民币354.9998万元[134] 地区市场表现 - 浙江省内营业收入47.12亿元，同比下降1.12%；省外营业收入3.52亿元，同比下降13.33%[73] 项目投资与进展 - 公司房地产储备总建筑面积156.59万平方米[65] - 公司房地产储备中莲桥街一标项目总可售面积45,200平方米，已售面积28,672平方米，销售进度达74.87%[67] - 新型建材研发中心项目预算1844万元，进度21.41%[88] - 水泥粉磨搬迁项目预算3998.35万元，进度6.92%[88] - 水泥粉磨搬迁项目预计年利润1439.9万元，投资收益率36.08%[89] 子公司表现 - 宁波城市广场公司2013年总资产25.98亿元，净利润1.82亿元[85] - 宁波房地产公司2013年总资产54.28亿元，净利润1.59亿元[85] - 宁波城投置业2013年总资产88.29亿元，净利润0.41亿元[85] - 科环建材2013年生产高标水泥468.85万吨，净利润1.50亿元[86] 资本运作与股权变更 - 公司转让宁波象山维拉置业100%股权，成交价1,970万元，完成资产交割[80] - 宁海宁房置业注册资本从4800万元增至6亿元，增幅1150%[81] - 鄞州城投置业注册资本从1000万元增至9.9亿元，增幅9800%[81] - 临海赛格特房地产注册资本从1000万元增至2000万元，增幅100%[81] - 有限售条件股份从10.008亿股减少至29.84万股，占比从69.25%降至0.02%[148] - 无限售条件流通股份从4.444亿股增加至14.449亿股，占比从30.75%升至99.98%[148] 股东结构 - 控股股东宁波城建投资控股有限公司持股11.12亿股，占总股本76.95%[23] - 宁波城建投资控股有限公司持股11.121亿股，占比76.95%，为第一大股东[155] - 全国社保基金一一零组合持股3029.79万股，占比2.10%，报告期内增持1777.92万股[155] - 中国人民人寿保险股份有限公司－分红－个险分红持股1717.60万股，占比1.19%，报告期内增持486.11万股[155] - 宁波市银河综合服务管理中心持股2010.37万股，占比1.39%[155] - 杭州市财开投资集团公司持股730.96万股，占比0.51%[155] - 宁波城建投资控股有限公司为控股股东持有1,112,148,455股无限售条件股份占总股本约74.1%[156] - 全国社保基金一一零组合持有30,297,923股无限售条件股份占总股本约2.0%[156] - 前十名股东中自然人王跃旦持股4,520,300股占比0.31%王懿明持股3,251,987股占比0.23%[156] - 中国工商银行－国投瑞银成长优选股票型证券投资基金减持9,720,012股年末持股1,828,199股占比0.13%[156] - 有限售条件股东余姚制药厂持有249,600股限售股份[158] - 公司实际控制人为宁波市人民政府国有资产监督管理委员会[160] 关联交易 - 公司向控股股东及其子公司拆借资金2013年累计发生额16.8亿元，期末余额25.1亿元[114] - 控股股东及其子公司向公司提供拆借资金最高余额限额50亿元，累计发生额限额80亿元[114] - 关联交易中宁波市海城投资开发有限公司交易金额2544.45万元，占同类交易比例33.74%[113] - 关联交易中宁波市慈城古县城开发建设有限公司交易金额752.20万元，占同类交易比例9.97%[113] - 关联交易中宁波两江投资有限公司交易金额149.82万元，占同类交易比例1.99%[113] - 关联交易中宁波城建投资控股有限公司交易金额107.12万元，占同类交易比例1.42%[113] - 控股股东向公司提供借款余额为人民币25.10亿元[142] 担保与债务 - 公司为3亿元债务转让提供抵押担保，综合资金成本率年13.1%[115] - 公司为10亿元债务提供土地使用权抵押担保，抵押物账面净值15.68亿元[117] - 控股股东提前回购10亿元债权并重新签订24个月回购协议[117] - 公司最迟于2016年12月31日前偿还昆仑信托10亿元债务本金[117] - 报告期内对子公司担保发生额合计人民币99,548.50万元[138] - 报告期末对子公司担保余额合计人民币92,669.45万元[138] - 担保总额占公司净资产比例为24.24%[138] - 为资产负债率超70%对象提供担保金额人民币63,500.00万元[138] - 债务转让偿还协议中综合资金成本率为13.1%/年[139] - 昆仑信托债务转让本金10亿元，资金使用成本年率13%[140] - 报告期末昆仑信托转让债权余额为人民币66,000万元[140] 利润分配与分红 - 年末母公司可供股东分配的利润为594,754,525.24元[4] - 公司总股本1,445,241,071股，拟每10股派发现金红利1.20元（含税）[4] - 现金分红总额173,428,928.52元，结余421,325,596.72元结转下期[4] - 2013年现金分红每10股派息1.20元，总额1.734亿元，占归母净利润42.66%[104][105] - 2012年现金分红每10股派息1.00元，总额1.445亿元，占归母净利润41.51%[104] - 2011年现金分红每10股派息1.00元，总额1.445亿元，占归母净利润22.65%[104] - 公司三年现金分红比率均超过年均可分配利润30%[104] - 2013年末母公司可供分配利润5.947亿元[105] 管理层与治理 - 法定代表人变更为庄立峰[20] - 董事及高管年度报酬总额为333万元其中总裁马林霞领取96万元[163] - 财务总监周国华持有2,473股股份为唯一持股高管[163] - 公司董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计333万元[172] - 2013年度董事会召开5次会议，其中现场会议3次、通讯会议2次[199] - 董事庄立峰出席5次董事会（2次通讯方式）及1次股东大会[199] - 独立董事袁志刚缺席1次董事会且未出席股东大会[199] - 所有董事均未连续两次缺席董事会会议[199] - 报告期内独立董事未对任何议案提出异议[200] - 会计师事务所出具标准无保留意见审计报告[3] - 境内会计师事务所审计报酬为人民币80万元[144] 股东大会 - 2013年第一次临时股东大会出席股份116,654.32万股，占公司总表决权股份80.72%[198] - 补选董事议案以116,648.23万股赞成通过，占出席会议股份99.99%[198] - 2012年年度股东大会出席股份113,231.56万股，占公司总表决权股份78.35%[198] - 年度股东大会全部九项议案均以100%赞成票通过[198] - 关联交易议案（控股股东拆借资金）经回避表决后以2,016.71万股100%通过[198] 资产减值与风险 - 2012年末存货计提跌价准备3.75亿元，其中依云郡项目计提3.46亿元，宁海桃源路项目计提0.29亿元[146] - 2013年末存货计提跌价准备1844.05万元，其中依云郡项目计提590.52万元，宁海桃源路项目计提1253.53万元[146] - 2013年存货跌价准备减少利润总额1844.05万元，减少归属于上市公司股东净利润1529.04万元[146] - 公司面临人力资源成本上升和一般岗位人员供求失衡的压力[93] 客户与供应商集中度 - 前5名客户销售额合计2.79亿元占总销售额比例5.49%[46] - 前5名供应商采购额7.21亿元占采购总额比例32.28%[52] 托管资产规模 - 环球中心原托管面积3.24万平方米[124] - 舜大财富广场托管面积4.95万平方米[132] - 罗蒙购物中心托管总面积约17万平方米[127] - 环球中心项目因违约获赔350万元 含托管费损失等[126] 员工结构 - 母公司在职员工数量为21人[175] - 主要子公司在职员工数量为2209人[175] - 公司在职员工总数合计2230人[175] - 生产人员数量为579人[175] - 销售人员数量为49人[175] - 技术人员数量为224人[175] - 财务人员数量为82人[175] - 行政人员数量为230人[175] - 其他人员数量为1066人[175] - 生产人员579人占员工总数26%[180] - 销售人员49人占员工总数2%[180] - 技术人员224人占员工总数10%[180] - 财务人员82人占员工总数4%[180] - 行政人员230人占员工总数10%[180] - 其他人员1066人占员工总数48%[180] - 本科及以上学历员工234人占员工总数10%[182] - 大专及以下学历员工1985人占员工总数90%[182] - 硕士及以上学历员工11人占员工总数0%[182] - 劳务外包支付报酬总额5824.74万元[183] 公司基本信息变更 - 公司注册地址变更为浙江省余姚市阳明西路355号[20] - 公司主营业务为商业地产、房地产开发和水泥制造[22] 控股股东信息 - 宁波城投2013年实现营收98.8亿元利润总额9.9亿元总资产1064.4亿元总负债768.0亿元[161] - 宁波城投持有宁波港股份有限公司31,765,751股占总股本0.25%[161] 财务比率 - 加权平均净资产收益率11.08%，同比增加0.91个百分点[28][35]