投资组合基本情况 - 公司投资组合包含57处工业地产，总可出租面积约1250万平方英尺，出租给182个不同租户[108] - 截至2019年6月30日，公司投资组合的入住率为96.1%，空置率为3.9%[113][115] 租约到期与续签情况 - 2019年7月1日至2021年12月31日期间，投资组合中46.3%的年化基本租金租约将到期[114] - 2018年至2019年6月，公司处理了312.5万平方英尺（占投资组合24.9%）的租约续签或到期事宜[115] 租金变化情况 - 2018年至2019年6月签署的41份超过6个月的租约中，续租部分租金平均上涨2.4%，新租部分租金平均上涨16.3%[116] - 2018年新租约租金上涨16.1%，2019年新租约租金上涨17.2%[118] - 2018年整体租约租金上涨5.7%，2019年整体租约租金上涨10.8%[118] - 2018年至2019年6月总计257.8万平方英尺的租约租金平均上涨7.9%[116][118] 收入与利润表现 - 总租金收入同比增长42.1%至1.7022亿美元，其中收购贡献4784万美元增长（1035%）[126] - 六个月总营收增长40.8%至3.3684亿美元，租金收入增长43.9%[135] - 公司2019年第二季度净亏损为285.7万美元，2018年同期净亏损为753.4万美元[146] - 公司2019年第二季度NOI为1098.8万美元，较2018年同期的818.9万美元增长34.2%[146] - 公司2019年第二季度EBITDA为919.5万美元，较2018年同期的672.7万美元增长36.7%[147] - 公司2019年第二季度FFO为561.9万美元，较2018年同期的251.1万美元增长123.8%[150] - 公司2019年第二季度AFFO为341.7万美元，较2018年同期的166.4万美元增长105.3%[154] 成本与费用变化 - 物业费用同比激增59.3%至6034万美元，主要受收购相关费用增加1201万美元（610%）驱动[126][128] - 折旧摊销费用增长31.5%至8476万美元，收购活动净增加2598万美元[126][129] - 行政管理费用增长10.3%至1691万美元，专业费用和薪酬支出增加是主因[126][130] - 半年物业费用增长49.2%至1.2296亿美元，房地产税评估增加是主因[135][137] 利息与债务相关支出 - 利息支出下降15.2%至3576万美元，主要因2018年偿还夹层贷款[126][131] - 债务清偿损失3601万美元，源于2018年提前偿还夹层贷款[133] - 半年利息支出下降9.6%至7418万美元，现金利息支付增加461万美元[135][140] 现金流表现 - 公司2019年上半年经营活动现金流为702.1万美元，较2018年同期的282.5万美元增长148.5%[155] - 公司2019年上半年投资活动现金流净流出2448.8万美元，较2018年同期的1856.4万美元增加31.9%[156] - 公司2019年上半年融资活动现金流净流入2670.0万美元，2018年同期为净流入870.4万美元[157] 债务结构与借款详情 - 截至2019年6月30日，AIG贷款未偿还债务余额为1.2亿美元，年利率4.08%[163] - 未偿还借款总额为1.175亿美元（2019年6月30日）和1.173亿美元（2018年12月31日），分别扣除未摊销债务发行成本245.4万美元和273.7万美元[166] - 明尼苏达人寿贷款原始本金2150万美元，利率3.78%，十年期，2019年6月30日未偿还余额2109.6万美元（扣除未摊销发行成本33.9万美元）[167][168] - 泛美贷款本金7800万美元，利率4.35%，十年期，2019年6月30日未偿还余额7352.6万美元（扣除未摊销发行成本109.4万美元）[169][171] - Fisher Park抵押贷款余额1390.7万美元，利率5.229%，2019年6月30日未偿还余额1374.9万美元[172][173] - 安联贷款本金6311.5万美元，利率4.07%，七年期，2019年6月30日未偿还余额6207.2万美元（扣除未摊销发行成本104.3万美元）[174][175] 融资与资本活动 - 公司2019年5月完成二次公开发行342.5万股普通股，募集净资金约5585.7万美元[179] - ATM计划在2019年上半年售出42.5319万股普通股，募集净资金约693.1万美元，剩余额度4290.3万美元[180] - 信贷额度协议在2019年6月30日未提取余额，可用额度为4490.7万美元（扣除930万美元信用证）[177] 利率风险与对冲 - 公司2019年第二季度无未偿还可变利率债务，但测算显示利率上升100基点将使季度利息支出增加约4.7万美元[185] - 利率上限协议在LIBOR升至4%以上时可为公司每年减少利息支出约79.8万美元[188] 运营与策略指标 - 公司采用相同物业投资组合指标来消除收购和处置的影响，以突显持续业务的运营结果[124] - 公司预计在2019年6月30日后的12至24个月内，员工人数将从18人增加[121] 其他财务数据 - 权证衍生品公允价值变动产生181万美元损失，反映普通股认股权负债增加[142] - 公司2019年第二季度非经常性资本支出为63.5万美元，2018年同期为87.4万美元[154]